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永長：本日は、みらい総合法律事務所のパートナー弁護士、水村元晴先生にお越しいただき、
『不動産（負動産）を放置しているとどのようなリスクがあるのか？』というテーマで対談をさせていただきます。
水村先生、宜しくお願いいたします。

水村：宜しくお願いいたします。

永長：さて、早速ですが、水村先生のもとには、いわゆる負動産の管理や処分などに関するご相談はありますか？

水村：はい。主に相続の問題に関連して、いわゆる負動産の管理や処分のご相談を受けることがあります。
具体的に、母親が亡くなった後、よく調べてみたら、母親が昔、山林を購入していたことが判明したのですが、処分したくても買い手がつかないような負動産で、固定資産税ばかりがかかって困っている、というご相談を受けたことがありました。

永長：ご回答ありがとうございます。大変参考になりました。
今のお話と繋がる部分もあるのですが、本日は、法律の専門家である水村先生に、３つの質問をさせていただきたいと考えています。宜しいでしょうか？

水村：どうぞ

永長：１つ目は、「不動産を放置することによる法的リスク」について
２つ目は、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」について
３つ目は、「土地上に老朽化した建物が存在する場合のトラブル解消方法」についてです。

では、１つずつ質問をさせてください。
まず、不動産を所有したまま放置すると、どのような法的リスクがあるのでしょうか。

水村：はい。まず、その土地上に老朽化した建物が存在していて建物に欠陥があった場合、例えば、屋根に欠陥があり、それが原因で屋根瓦が落ちてきて他人に怪我を負わせてしまった場合、建物の所有者は、民法７１７条１項但書による損害賠償責任を負うことになります。
この損害賠償責任は、無過失責任なので、建物の管理に過失がなかったことを立証したとしても、所有者は、損害賠償責任を免れません。

また、所有する不動産が山林であったとしても、例えば、木の枯れ枝が落下して他人に怪我を負わせてしまった場合、管理に問題があったと判断されれば、民法７１７条２項により、山林の所有者は、損害賠償責任を負うことになります。

また、不動産を相続したとして、それをそのまま放置し続けた場合、２次相続、３次相続と相続が広がってしまい、 相続人が増えることによって、不動産の管理や処分などが難しくなるという問題が生じます。
私が担当した案件でも、唯一の遺産として不動産があったのですが、結果的に相続人が２４人にまで広がってしまい、不動産を売却処分しようにも、売却が難しくなってしまったというケースがあります。

さらに、２０２４年４月からは、相続登記が義務化されます。これにより、相続によって不動産を取得した相続人は、自分が不動産を取得したことを知った時から３年以内に相続登記の申請をしなければならないとされました。この相続登記を正当な理由なく怠り、放置したままにしていると、１０万円以下の過料が科される可能性があります。
このように、自分が望まない不動産を相続してしまった場合でも、何もせずに放置したままでいると、様々な問題が生じてしまうリスクがあります。

永長：なるほど。次に、このたび「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が制定されたと聞きましたが、これはどのような法律なのでしょうか。

水村：はい。この法律は、いわゆる所有者不明土地問題に対処するために新たに制定された法律で、この法律によって、相続を契機として望まない土地を取得した所有者が、その土地を国庫に帰属させることを可能とする制度が新たに創られました。

ただ、この制度は、基本的に相続によって土地所有権を取得した相続人であれば、申請可能なのですが、残念ながら、どんな土地でも国が引き取ってくれるわけではありません。
管理や処分にあたって過大な費用や労力が必要となる土地は対象外とされています。例えば、建物が存在する土地や土壌汚染、危険な崖がある土地、境界が明らかでない土地などは、国庫への帰属が認められません。
また、国庫への帰属が認められた場合でも、国が無償で引き取ってくれるわけではなく、１０年分の土地管理費に相当する負担金を納付する必要があります。

永長：なるほど。では、最後に、さきほど、土地上に老朽化した建物が存在する場合、建物の所有者は、民法７１７条１項但書による損害賠償責任を負う可能性があると伺いましたが、例えば、そのような土地と建物を共同相続した場合、トラブルになる前に問題を解消する方法として、どのような方法がありますか。

水村：はい。この場合、まずは、相続人間で遺産分割協議をして、不動産を誰がどのような割合で相続するのか、不動産の管理や処分をどうするのかなどを決める必要があります。
もし相続人間の遺産分割協議が整わない場合は、家庭裁判所に、遺産分割調停の申立てをして、調停の場で遺産分割について話し合いをします。
調停でも話し合いがまとまらない場合は、裁判所が審判で遺産分割方法を決めます。

審判で決められる遺産分割方法は、必ずしも希望どおりになるとは限りません。
不動産の遺産分割では、家庭裁判所が審判で競売を命じて、お金にして分割するという方法が取られることがありますが、単純に「法定相続分に従って共同相続する」という内容の審判がでることもあります。
この場合、審判に従って共同相続の登記を入れた後、今度は、地方裁判所に、共有物分割請求訴訟を提起し、訴訟の場で競売を求めたりすることになります。

通常、調停や審判、訴訟は、月に１回のペースで期日が開かれるので、不動産の相続では、解決まで相当な年数がかかってしまうことも珍しくありません。
なお、老朽化の程度が著しく価値がない建物だからということで、強引に建物を取り壊してしまうのは違法行為となります。このような行為は、他の相続人から損害賠償請求を受けるリスクがあるだけでなく、建造物損壊罪という刑法上の犯罪に該当するので、刑事罰が科されるリスクがあります。

なので、相続した建物の老朽化の程度が著しく、他人に危害を及ぼすリスクが高いというのであれば、他の相続人に建物の現状をよく理解してもらい、とりあえずの応急処置を協議で決めるとか、早急に共同売却に向けた協議を進めていくことが重要だと思います。

永長：良く分かりました。ご回答ありがとうございます。

水村：せっかくの機会なので、私からもいくつか質問をして宜しいでしょうか？

永長：はい、私の方でお答えできる内容であれば是非！

水村：貴社では有料で不動産を引き取るサービスを行っているということですが、そもそも、サービスを始めたきっかけは、どういった経緯からなのでしょうか？
また、どのような理由でこちらのサービスを利用する方が多いのでしょうか？

永長： サービスを始めたきっかけは、ここ１０年くらいで、前職の仲介会社時代のお客様から「負動産を処分したい」という相談が増えてきたからですね。
当時ご自宅などを購入してもらったお客様がちょうど世代交代の時期だったのかもしれません。

最初に考えさせられた取引は、郊外のリゾートマンションです。
年末も差し掛かる頃、長年連れ添ったご主人が他界され、一人で住むには広すぎるし、何より月々の負担が大きく困っている、とお問い合わせがありました。
リゾートマンション故に管理人のサービスや温泉施設などはありがたいけれど、その分、月々の管理費や温泉利用料が高く、年金だけの収入では持ち出しがあるようでした。

資金面から切羽詰まっている様子で、一刻も早く手放したいという相談だったので、すぐ会いに行き、年明け早々にはお引き取りできるよう、年末年始に準備を進めました。
お引き取りした時は、ご本人もそうですが、ご兄弟や親族の方々からも大変感謝されました。

そのお部屋はというと、すぐに良い買主様が見つかり売却することができました。
購入から売却までの間に、リゾートマンション市場は飽和状態であることに直面し、今回はたまたま売却できたけれど、二度目は難しいだろうと理解しました。

その後も立て続けに、
・子供に迷惑をかけたくない
・自分の代で終わらせたい
・固定資産税や管理費などの支払いが重い
・何となく不安、気持ち悪い

といった理由から、マンション以外の山林や原野を引き取って欲しいという相談がありました。
「なんとかしてあげたいな」との思いから、お引き取りし、どれも試行錯誤しながらも、様々なご縁から良い買主様と出会えて売却することができています。

これらの経験を通じて、負動産には「手放したいという希望」と「購入したいという需要」が想像している以上に多いことが分かりました。
そして、これをマッチングすることができれば三方良しになりえると思い、サービスの立ち上げに動き出しました。
正直なところ、現状、利益はほとんど出ていないのですが、感謝されることが多く、弊社の理念「不動産の再生」にもつながるので、継続的に取組んでいます。

水村：なるほど。私も弁護士業務を行っていて、難事件をうまく解決できた時は、依頼者に大変感謝され、それが弁護士としての仕事のやりがいだと感じているのですが、貴社が、このサービスをされているのは、利益を出すというより、不動産に関する悩みを解決して、お客様に感謝されることをやりがいに感じていらっしゃるということでしょうか。

永長：おっしゃるとおりです。

水村：ちなみに、取得された不動産はどうしているのですか？

永長：このサービスは、ただ無責任に不動産を引き取るのではなく、次の利用者へ上手にバトンタッチするお手伝いをしているイメージです。
端的に申し上げれば不動産の有効活用ですね。

当社には、キャンプ用地・倉庫や物置き場など、様々な用途で購入を希望している方々のリストがあります。

例えば、過去に取り扱ったケースですと、千葉のとある山林は、対象不動産のところだけ樹木が生い茂っていて、周囲にはポツポツと建物が建っていました。
売主様からは、伐採して建物を建てる予定もないし、使い道がないとのことで引き取りをお願いされました。
この山林は海も近いので、今は現状のまま所有しつつ、将来的に樹木を伐採して別荘を建てたい、という方にご購入いただきました。

たまたまかもしれませんが、ありがたいことに、このようなご縁で買主様が見つかっていることがほとんどです。

今のところ、在庫物件は所在が特定できない２物件のみです。
この２物件についても、今後何らかの方法で処理をしたいと考えております。

水村：なるほど。ただ、どのような不動産でも引き取り可能というわけではないですよね？
引き取りが出来ない不動産とその理由を教えてください。

永長： はい。昨年のサービス開始以降、お陰様でとても多くのお問い合わせをいただいており、その中でも特に多いのは別荘地なのですが、一部の別荘地は引き取りをお断りしています。
その理由としては、このサービスは料金を定額としていますので、別荘地の中でも「管理費」や「自治会費」がかかる物件は、当社で保有している間に収支がマイナスになってしまうためです。

また、基本的に「利用していないので処分したい」という理由がほとんどなので、お問い合わせがあって現地を見に行くと、樹木や草木が鬱蒼としていることが多くあります。
それだけならば問題はないんですが、樹木や草木が道路や隣地に越境してしまっているケースもあります。
サービス料の中で伐採費用を負担してしまうと赤字になってしまいます。

その場合は、現状のままでの引き取りはできませんが、ご自身で伐採するか、当社が取得後に伐採するための費用を負担するか。
これらによって引き取ることが可能です、と報告します。
ご自身では伐採する業者等に検討がなく、そのうえで引き取りを希望とのことでしたら、当社が見積もりから動いて、サービス料のほかに伐採費用をいただいて、引き取っています。

このサービスは、基本的に次の所有者様にバトンタッチすることがゴールですので、不動産の引き取りに当たっては、引き取り後、市場に流通できる見込みのある不動産を対象とさせていただいております。

水村：良く分かりました。ありがとうございます。
最後の質問ですが、これまでに印象に残っている取引（とても感謝されたこと・判断に悩んだこと）はどのような取引でしょうか？

永長：ご所有者様ではなくそのお子様、つまり将来不動産を引き継ぐことになるはずだった方がとても喜ばれていた取引が一番印象に残っています。 郊外の山林で絶対に手放せないと思っていたようで、お引き取りの契約が完了したときは安堵の表情を浮かべていました。
ただ、お客様が負担に思われていたこの不動産も、結果的には良い買主様が見つかって、しっかりバトンタッチできています。

この取引のように「ご家族に相続させたくない…」という理由のほか、「ご自身が相続したくない…」といった理由からもお問い合わせをいただくことが多々あります。

ちなみに、このサービスは売買価格を「１円」に設定して取り引きしています。
売買価格自体は安価ですが、１件の不動産取引として取り組む必要がありますので、弊社の対応は通常の取引と変わりません。正直負担も結構あります。笑

また、このサービスでは不動産の名義変更の登記が安全に行えるよう、登記の手続きはすべて司法書士の先生にお願いをしています。
その際、司法書士の先生が適切に業務を遂行できるよう、本人確認や意思確認の段取りについてもしっかりケアをして取引を進めています。誰かに過度な負担やストレスがかかってしまうサービスは、継続できないですからね。

以前、お子さんからの問い合わせのケースで、所有者が施設に入院されているお父様だったことがあり、司法書士の先生の職責を全うしてもらうため、片道数時間かけて遠方の入居施設までお伺いして、施設内で取引を行ったこともあります。

それから、このサービスでは、一般的な不動産取引に多く見られる「契約して後日決済」という流れではなく、両者の負担が過度に生じないよう、事前にメールや電話で準備を整えて、１日で契約から決済までを完了させるようにしています。
当日まで会わずに進んでいるので、
・本当に手放せるのか
・ちゃんと取引はできるだろうか
・この会社は大丈夫だろうか

と多くの方が不安に思われる気持ちも良く分かります。私が逆の立場だったら不安だと思いますし。
ですから、出来る限り安心してご利用いただけるよう、こまめに連絡を入れるなど、お問い合わせから契約まで丁寧なフォローを心掛けています。

水村：ご回答ありがとうございます。
先ほど、貴社で提供されているサービスは、お客様に感謝されることが多く、そのことにやりがいを感じているというお話をされていましたが、このサービスは、お客様に感謝されるだけでなく、不動産の再生、有効活用にもつながり、その意味で社会貢献にもなるわけですから、大変有益なサービスだと思います。

永長：ありがとうございます。これまでの取り引き全てにおいて、ご契約後は皆さんから「本当にありがとうございました。」と言ってもらっています。
そうした声をもっと多くいただけるように、よりよいサービス作りを行っていきます。
引き取る件数を増やせるように、取引自体をスムーズに行えるように、何より問い合わせ時から取り引き時まで安心してお任せいただけるように、日々改善を重ねていきます。
水村先生、本日は貴重なお話をありがとうございました。
今後、法律で困った際はぜひご相談させてください。

水村： はい。何かございましたらお気軽にご相談ください。
私は、不動産の賃貸、売買トラブル解決を専門分野としていて、「賃貸トラブルＳＯＳ」というウェブサイトも立ち上げています。
もしよろしければ、ご参照いただけると幸いです。