見えない土の中に1,000万円のリスク？工場跡地の土壌汚染を考える

現在、都内にある土地約200坪の倉庫について、購入を検討しています。

当社の役目は、購入後に土地を分筆できるよう、隣接地所有者から境界確認書を取得することです。

ところが、物件について調べていくと、この場所では以前、工場が操業していたことが分かりました。

昔は工場だった土地

工場自体は随分前に廃止されています。

区役所で昭和60年台の工場廃止届を確認したところ、鉛については使用の有無が不明、それ以外の汚染物質は使用していないという届出内容でした。

「鉛を使用していた」と確定しているわけではありません。

一方で、「使用していなかった」とも確認できないため、購入を判断するうえでは、土壌汚染の可能性を無視できません。

汚染がなくても調査費用はかかる

そこで、専門業者に土壌調査と、汚染が確認された場合の対策費用を概算してもらいました。

• 地歴調査・資料調査：約40万円
• 土壌調査・採取・分析：約100万円
• 報告書作成・行政対応等：約25万円

調査の結果、汚染が見つからなかった場合でも、合計で約165万円かかります。

鉛汚染が確認された場合

もし鉛汚染が確認された場合は、まず汚染範囲を特定するための追加調査が必要です。

• 汚染範囲の追加調査：約80万円
• 汚染土の掘削・積込み・運搬・処分・埋戻し：約800万円

今回の概算は、工場床下の一部約100㎡、深さ1mまでの土を処理する前提です。

調査から汚染土の処分まで含めると、総額は約1,000万円超になります。

問題は、汚染の範囲が分からないこと

ただし、これはあくまで限定した範囲での試算です。

実際に汚染物質が見つかった場合、汚染が工場の建物下だけにとどまっているとは限りません。

敷地全体に広がっている可能性もありますし、深さ1mより下まで調査や掘削が必要になることも考えられます。

調査範囲や汚染の深さ、搬出する土の量によって、費用は大きく変わります。

工場跡地だから危険とは限らない

土壌汚染の難しいところは、地上から見ただけでは分からないことです。

建物の状態や境界、接道状況は現地である程度確認できますが、土の中までは調査しなければ分かりません。

だからといって、「昔は工場だった」という理由だけで、直ちに危険な土地と判断するのも適切ではありません。

大切なのは、過去の利用状況や行政への届出を確認し、考えられるリスクと費用を購入前に整理しておくことです。

見えない費用まで想定して価格を決める

不動産の価格は、土地の広さや立地だけで決まるものではありません。

今回のような物件では、見えない土の中に、1,000万円単位のコストが隠れている可能性もあります。

「何も出なければ問題ない」ではなく、「もし見つかったら、どこまで費用を負担できるのか」。

そこまで想定して初めて、購入してよい価格が見えてきます。