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風呂場で亡くなった事故物件は告知が必要?売却前に知っておきたい基礎知識

住人などが風呂場で亡くなった場合、「事故物件になるかどうか」は死因で変わってきます。

一般的な溺死では事故物件になりません。

しかし、自殺や殺人の場合は事故物件になり、売却時に買主・借主への告知が必要というのが原則です。

以上が基本ですが、風呂場で亡くなった物件の扱いは少々複雑です。

ここではその内容をわかりやすく解説します。

風呂場で亡くなった場合は、事故物件になる?

風呂場で誰かが亡くなった住居が「事故物件になるか」の判断はケースバイケースです。

正しい判断をするには、「心理的瑕疵〈かし〉の意味」と「国土交通省のガイドライン」を理解する必要があります。

心理的瑕疵とは、心理的な嫌悪感・欠陥・傷などのこと

はじめに、事故物件の定義を確認しましょう。

事故物件とは「心理的瑕疵のある物件」を指します。

不動産取引における心理的瑕疵とは、その物件から買主や借主が受ける、心理的な嫌悪感・欠陥・傷などのことです。

この心理的瑕疵のある物件を取引する際は買主・借主に対し、「事故物件であること」を明らかにして状況を説明してから契約を結ばなくてはいけません。

この「事故物件の告知義務」を怠ると、民法の「契約不適合責任」を相手方から主張される恐れがあります。

具体的には、以下の4つが契約不適合責任において買主・借主が主張できる権利です。

追完請求権
民法第562条
目的物の補修、代替物の引き渡し、不足分の引渡しなどを求める権利
代金減額請求権
民法第563条
引き渡された目的物が契約内容に合わない場合、不適合の内容によって代金の減額を求める権利
損害賠償請求
民法第564条
債務不履行や不法行為によってこうむった損害の補償を求める権利
解除権
(同上)
契約そのものを解除する権利

国土交通省のガイドラインが判断の目安とされる

住人などが風呂場で亡くなった物件が「事故物件になるか否か」の判断は死因によります。

概要をまとめると以下のようになります。

  • 入浴中の溺死や転倒事故:事故物件の告知は不要
  • 風呂場での自殺や殺人:事故物件の告知が必要
  •     ※溺死や転倒事故の場合でも特殊清掃などが行われた場合は告知が必要

上記の詳細について確認していきましょう。

まず、「事故物件かどうか」の線引きは、法律で明確に示されているわけではありません。

一方で、不動産業界で判断の目安とされているのが国土交通省のガイドラインです。

このガイドラインでは、入浴中の死亡事故について具体的な記載がされています。

該当部分を要約すると以下のようになります。

入浴中の溺死や転倒事故は、日常生活で生じた不慮の事故のため、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性が低いと考えられる。そのため、賃貸・売買いずれの取引でも原則、事故のことを告げなくてもよい。
参照:国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

ただし、上記のような日常生活のなかで生じた不慮の事故でも、特殊清掃が行われた場合は、事故物件としての告知が必要との記載もあります。

また、ガイドラインでは自然死や日常生活の不慮の事故以外の死は「告知が必要」としています。

これを踏まえると、風呂場で起きた自殺や殺人は「告知が必要」と解釈できます。

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告知期間の目安は「売却=なし」「賃貸借=3年程度」

前述のように、風呂場で自殺や殺人があった場合、告知が必要となります。

なお、同ガイドラインでは告知期間について、以下の目安が示されています。

  • 賃貸借:死が発覚してからおおむね3年
  • 売買:目安の記載なし(一般的には、期間に関係なく告知が必要と解釈される)

ただし、賃貸借取引の場合でも、「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない(同ガイドラインからの引用)」と記載されている点に注意が必要です。

風呂場で亡くなった物件は売却価格が安くなる?

風呂場で亡くなった物件の売却価格への影響は、「事故物件の告知がない物件とある物件」で変わってきます。

そのポイントをまとめると以下のようになります。

  • 事故物件の告知がない物件:売却価格にほぼ影響がない
  • 事故物件の告知がある物件:自殺の場合は20〜30%減、殺人の場合は50%以上減

詳細を見てみましょう。

[事故物件の告知がない物件:死因が溺死や転倒死]
まず、「事故物件の告知がない物件」ですが、こちらは「買主の心理的瑕疵がない」のが前提のため、売却価格への影響はほぼありません。

たとえ、溺死や転倒死があった事実を買主に伝えたとしても心理的な抵抗感が薄いため、売却価格への影響は限定的です。

[事故物件の告知がある物件:死因が自殺や殺人]
これに対して、「事故物件の告知がある物件」は、心理的な抵抗感が強い死因ほど価格に及ぼす影響が大きくなります。

たとえば、自殺と殺人を比べると、後者(殺人)のほうが抵抗感が強いと考えるのが一般的です。

そのため、風呂場で殺人のあった物件のほうが値下がり幅が大きくなりやすいといえます。

また、同じ殺人でも内容が猟奇的だったり、社会的なインパクトが大きかったりなどのケースでは値下がり幅が大きくなる可能性が高いです。

亡くなった状況によって、値下がり幅が変わってくるのは、死因が自殺でも同様です。

たとえば、浴槽内で手首を切り自殺した場合は、心理的な抵抗感が強い、すなわち値下がり幅が大きくなりやすいと考えられます。

これに対して、浴室内のフックにタオルをかけて自殺を図り、病院に搬送してからなくなった場合は、先ほどの例に比べると心理的な抵抗感が小さく、値下がり幅が限定的になりやすいと考えられます。

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ここまで解説してきた「風呂場で亡くなった物件」についての要点をまとめると以下のようになります。

  • 死因が溺死や転倒事故なら、事故物件の告知は不要というのが原則
        ※上記の場合でも、特殊清掃などが行われた場合は告知が必要
  • 風呂場での自殺や殺人なら、事故物件の告知が必要
  • 風呂場での自殺物件の場合、一般物件の相場に比べて20〜30%減が目安
  • 風呂場での殺人物件の場合、一般物件の相場に比べて50%以上減が目安

このように風呂場で亡くなった物件の取り扱いは少々複雑です。

物件の処分でお困りの人は、株式会社EINZ(アインズ)にお気軽にご相談ください。

私たちは「事故物件(訳あり物件)専門」の不動産会社です。

経験と知識に基づき、以下のようなご提案が可能です。

  • 売却:風呂場で亡くなった物件の買主探しのお手伝い
  • 買取:風呂場で亡くなった物件を適正価格で買取
  • 物件再生:風呂場で自殺があった不動産の資産価値を再生
  • 引取:浴室で殺人があったなど処分が難しい物件を有料引取

お問い合わせの際は、お手数ですが「事故物件に関連するご相談であること」「ご希望される提案内容や物件概要」などをお知らせいただけますと、よりスムーズに対応できます。

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