アパートの立ち退きに必要な期間は？最短・通常・長期間の3パターンで解説！

アパートの建て替えを行う際、知っておきたいのが「立ち退きに必要な期間」です。

期間についての知識があれば、建て替えの適切な時期やスケジュールを設定できます。

アパートの立ち退きに必要な期間は「最短で6カ月程度」ですが、この他にも「通常」や「長期化」などのパターンが考えられます。

それぞれのパターンについて詳しく解説します。

アパートの立ち退きに必要な期間は？

まず前提として、借地借家法 第28条では、建物の賃貸人（オーナー）による建物賃貸借の解約は「正当事由があるとき」のみ、することができると定められています。

ここでは、著しい老朽化による建て替えなど、正当事由が認められる立ち退きで考えていきます。
アパートの立ち退きに必要な期間は、以下の3パターンがあります。

１．【最短】6カ月程度
２．【通常】1年程度
３．【長期化】1年以上〜数年　など

それぞれの詳しい内容を確認しましょう。
*上記は、入居者に契約違反がない場合の立ち退きに要する期間となります。家賃滞納などを理由にした強制退去は、上記に当てはまりません。

パターン 1【最短】6カ月程度

本稿の後半で詳しく解説しますが、一般的な立ち退きは次の4つのステップから構成されます。
それぞれのステップが滞りなく進めば、最短期間は6カ月程度と見積もることができます（以下参照）。

▽立ち退き期間：6カ月程度の流れ

１．建物賃貸借の解約の申し入れ（明け渡しの6カ月前に通知）
２．立ち退き交渉（交渉期間2〜3カ月間）
３．立ち退きの合意（明け渡しの2〜3カ月前に合意）
４．明け渡し

机上で考えれば、入居者に解約申し入れをしたところ、すぐに全員に了承され、翌月に立ち退きをしてくれれば最短期間は2カ月となります。

しかし、このようなケースは稀でしょう。
常識的に考えて、アパートの立ち退きに必要な最短期間は、6カ月程度と認識しておくのが無難です。

パターン 2【通常】1年程度

通常の立ち退きでは、入居者との交渉・合意である程度の期間を要します。

仮に、立ち退き交渉に要した期間を8〜9カ月と想定すると、アパートの立ち退きに必要な期間は1年程度と見積もることができます（以下参照）。

▽立ち退き期間【1年程度】の流れ

１．建物賃貸借の解約の申し入れなど（明け渡しの1年前に通知）
２．立ち退き交渉（交渉期間8〜9カ月）
３．立ち退きの合意（明け渡しの2〜3カ月前に合意）
４．明け渡し

パターン 3 【長期化】1年以上〜数年

入居者が「提示した立ち退き料に納得しない」「立ち退き交渉に応じようとしない」などの場合は、立ち退きの期間が1年以上かかることもあり得ます。

上手く進まない場合は、交渉窓口をオーナーから弁護士に切り替えて再度交渉をしたり、調停で調整したりといった手間と期間が必要となります。

さらに、調停で立ち退き交渉が成立しなければ、裁判で決着することになり、かなりの期間と費用を要することになります。

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アパートの立ち退き期間に影響を与える借地借家法とは？

アパートの立ち退き期間を考える上では、借地借家法の基本知識が欠かせません。
立ち退き期間に関わる条項は、以下のとおりです。

・第26条（建物賃貸借契約の更新等）
・第27条（解約による建物賃貸借の終了）

これらの内容を踏まえると、アパートの立ち退きを実行したいなら、少なくとも6カ月前から入居者にその意思を通知する必要があります。

詳細を確認してみましょう。

まず、第26条では、期間の定めがある建物賃貸借では、「更新しない旨の通知」を期間満了の1年前から6カ月前にしなければならないとしています。

また、第27条では、建物の賃貸人（オーナー）が解約を申し入れた場合、6カ月を経過することによって建物賃貸借が終了するとしています。

上記を無視して、例えば「3カ月後に立ち退きをしてほしい」といった通知や交渉をするのは、深刻なトラブルの原因となるため絶対にやめましょう。

参考：借地借家法 第26条/第27条

アパートの立ち退きの流れと各ステップの期間は？

ここまでの内容で、「アパートの立ち退きに必要な期間」についてはご理解いただけたと思います。

次に、アパートの立ち退きの「各ステップにかかる期間」についても把握しましょう。

前述のように、アパートの通常の立ち退き期間は1年程度です。
この場合、各ステップのタイミングや要する期間は次のとおりです。

１．建物賃貸借の解約の申し入れなど（明け渡しの6カ月前〜1年前）
２．立ち退き交渉（交渉期間8〜9カ月）
３．立ち退きの合意（明け渡しの2〜3カ月前に合意）
４．明け渡し（解約または契約満了
*ステップ1は建物賃貸借を更新しない通知も含む）

それぞれのステップでやることは以下のようになります。

ステップ1.建物賃貸借の解約の申し入れ（明け渡しの6カ月前〜1年前）

借地借家法によると、建物賃貸借の解約の申入れなどは明け渡しの6カ月前にすればよいことになっています。

しかし、立ち退き交渉にある程度の期間がかかることを考えると、余裕を持って、1年前などに通知するのが賢明でしょう。

ステップ2.立ち退き交渉（交渉期間8〜9カ月）

立ち退き交渉では、個々の入居者と交渉を重ねていく必要があります。
初回の交渉では、書面で通知していた立ち退き理由を改めて口頭で伝えましょう。

そして、入居者の不安や要望をヒアリングして行くのがよいでしょう。
その際、相手方が「立ち退きに応じてくれやすいか否か」を見極めることも大事です。

この時点で立ち退き交渉が難しい入居者がいる場合は、早い段階で弁護士を窓口にするのが無難です。

また入居者の中には、平日の日中働いている人や、留守がちで自宅にあまりいない人もいるかもしれません。
なかなか直接会えなくても、粘り強く訪問して接点をつくりましょう。

ステップ3.立ち退きの合意（明け渡しの2〜3カ月前に合意）

立ち退き交渉が進むに従い、立ち退き料を計算して入居者に金額を提示。
必要に応じて、敷金を差し引かずに返還するなどの立ち退き料以外のメリットも示しながら、合意形成を図ります。

立ち退き料の計算・提示・調整などは、この分野に強い弁護士に依頼するのが安全です。

ステップ4.明け渡し（解約または契約満了）

立ち退きの合意に達しても、入居者のなかに自力で住宅を探しにくい「住宅弱者」がいる場合はサポートが必要です。

なぜなら、本人が立ち退きに納得していても、「移転先のアパートが見つからない」という理由で明け渡しができない可能性があるからです。

具体的なサポート例としては、移転先のアパートを一緒に探したり、不動産会社や物件の情報提供をしたりなどが考えられます。

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ここでお話してきたように、アパートの立ち退きに必要な期間は通常で1年程度、長期化すると1年以上〜数年となります。

さらに、実際にアパートの建て替えを行うと、4〜6カ月の施工期間、入居者を決めるまでの2〜3カ月の期間が加わります。

つまり、アパートの建て替えでは、家賃収入が「目減りする時期〜まったくない時期」が1年半〜2年程度発生するのです。

この間、手元資金が流出していくことで、資産を大幅に減らしたり、借入金が膨らんだりする可能性もあります。

これらのことを踏まえると、アパートを売却するという選択もあるのではないでしょうか。

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