境界非明示の契約は有効？ 境界トラブルのリスクと売却成功事例

境界非明示の契約は有効？ 境界トラブルのリスクは？

隣地との境界は、土地の売買ではクリアしておくべき課題。

境界が確定していなければ、売却前に測量と隣地立ち合いが必要となり、費用と時間がかかります。

ところが、実際の取引では、売主が土地の境界をはっきりと明示しないで売却する「境界非明示」の契約をすることがあります。

相続による土地の所有者から、「非明示での取引は可能か」「売却後に問題になることはないのか」と問い合わせをいただくことがあります。

そこで今回は、境界非明示のメリットとデメリットなどについて解説します。
 

非明示の特約　法律の扱いとは？

一般的に不動産売買の際、境界の明示の義務は売主が負うのですが、隣地の所有者が不明である場合などでは明示せずに売却することもあります。

それは、非明示の特約は法律上有効とされているからです。

売主にとってのメリットとしては、測量や隣地立ち合いなどの手間を省くことができるため、早く処分できるということがあります。

相続のケースで多いのが、離れた土地や、なじみのない地域の不動産を相続したが、時間と費用を使って測量や隣地立会いなどをしたくないため、手早く売りたいというニーズです。
 

後のトラブルで責任問題が生じることも

境界非明示としたうえで、売却した後に境界トラブルに巻き込まれないようにすべきです。

たしかに、特約を付ければ非明示で売却することはできるのですが、これで隣地との境界問題が解決したわけではありません。

買主と隣地の地主との間で境界トラブルが発生することはあります。

境界確定では、測量や隣地立ち合いなど、多額の費用が掛かります。

また、訴訟となれば長い時間と費用が掛かります。

その際の責任問題が、再び売主と争われるケースもあります。

非明示のままの契約それ自体というよりも、境界確定に伴う責任を、契約上どちらが負うことになっているのか、という部分が問題になるといってよいでしょう。

境界の問題は、隣地とトラブルになったことが一度もなくても、その土地が取引の対象となったり、持ち主が変わることで初めて表面化します。

境界非明示による不動産売買は、リスク、デメリットを理解し、あいまいな契約をすることは絶対に避けましょう。
 

売れる？ 売れない？「境界非明示」取引事例

「境界非明示」の売買について当社が取引をした事例をご紹介します。

所在地	２３区内
不動産の概要	私道を経由した空地。 対象地にたどり着くまでの私道持分を持っておらず、私道所有者は計9名。 新築時には全員の了承が必要。
売主の希望	住まいから遠く、利用しておらず、売却に際して時間と手間をかけたくない。 何も言わずに引き取ってほしい。

当社が行なったこと

私道に接した不動産で、その私道の持分を持っていない場合、最悪は「未接道」物件と見なされてしまいます。

つまり、再建築不可物件です。

そうなると不動産の担保評価が出ず、融資の利用を受けられなくなることもあります。

一般的な取引時、売主の責任と負担において、測量を行なったうえで境界明示、私道に関しては全所有者から通行掘削に関する承諾書を取得することが条件となります。

この作業はゴールが見えず、時間と手間ばかりかかることもあり、売主にとっては非常に重労働となります。

本件において、それらの責任を全てお任せしてもらい、市場価格の６割程度でお引き受けしました。

建物が建っていれば、最悪は大規模改修である程度まで復活させることもできますが、更地の場合はそうはいかず、測量と通行掘削承諾書の取得が絶対条件となります。

購入後、私道の所有者全員にご挨拶へ伺い、今後のご協力を仰ぎます。

相手が行政ではなく個人の場合、これまでの私情、金銭等のしがらみなど、本件においても歴史がありました。

前年に近隣で新築したようで、その時の私道の利用状況が非常に悪かったとのこと。

また、ご近所付き合いをしっかりされており、１人がＮＯと言えば全員がＮＯとなる状況です。

足繁く通った結果、建物を建てることに対し否定はしないが、書面として承諾書は出さない、となりました。

この内容を明示し購入者を募り、建物が建ち上がるまで私道に関する対応は当社で引き受けるとし、おおむね流通相場程度で売却しました。

ご近所付き合いをしっかりとされている場合、売却前に売主にて測量や承諾書の取得を行なえるとスムーズに進むことが多いです。

しかし、最悪は再建築不可物件として評価し、買い取るとなると、それ相応の価格帯となってしまいます。

優先順位が価格か、それとも手間と時間かにより売却方法を検討してみてはいかがでしょうか。
 

リスクの低い売却方法を提案します

当社は、相続不動産を「何もせずに売り払いたい」という方の相談を受けることが多数あります。

その際は、境界について、事情を聞き取ったうえで最適なアドバイスをいたします。

また、当社は仲介のほか、不動産の直接購入も行なっています。

その際は、所有者の方が測量の手間をかけずに売却することができ、かつ後の責任についても完全に免責。

追って負担が発生することのない契約とすることが可能です。

境界確定が困難な不動産、遠方の不動産などの売却をお考えの方はぜひご相談ください。