アパートの建て替え時の立ち退き料の相場は？計算方法も含めて解説！

アパートを建て替えるにあたり、立ち退き料の相場や計算方法の知識を得たいオーナーに役立つ内容です。

立ち退き交渉を進めるにあたって、正当事由とともに重要なのが「立ち退き料をいくらに設定するか」です。

立ち退き料の相場を知ることで、入居者とのトラブルを防ぎ、交渉をスムーズに進めやすくなります。

アパートの建て替え時の立ち退き料の相場は？

はじめに、アパートの立ち退き料の基本情報を確認していきましょう。

「正当事由＋立ち退き料」で立ち退きが認められやすくなる

アパートの建て替えが理由で、オーナーが入居者に対して、契約途中や更新時期に立ち退きを求めるには「正当事由（せいとうじゆう）」が必要です。

正当事由とは、入居者に退去してもらうための正当な理由のことです。

「老朽化が著しく危険」「耐震性に不安があり危険」などの事情があれば、アパートの建て替えは正当事由として認められやすいです。

ただし、「アパートの建て替え」という理由だけでは、立ち退きを認めてもらうことは難しいのが現実です。

実際には「立ち退き料」によって正当事由を補完することで、入居者が立ち退きについて納得しやすくなり、裁判になった場合でも認められる可能性があります。

正当事由が弱いと立ち退き料が高くなる

立ち退き料と正当事由の強さ・弱さは相関関係にある、これも覚えておきたい基本情報です（下記参照）。

・正当事由が弱いと、立ち退き料が高くなる
・正当事由が強いと、立ち退き料が安くなる

例えば、オーナーが「老朽化によりアパートの建て替えが必要」と主張しても、下記のAとBでは立ち退き料が異なる可能性があるということです。

A.アパートが老朽化して倒壊の危険性が高い（=立ち退き料が安い）
B.アパートが老朽化しているが安全上は問題ない（=立ち退き料が高い）

アパートの立ち退き料の相場は40万円〜が目安

アパートの建て替え時の立ち退き料の相場には、次の2種類があります。

・金額ベースの立ち退き料の相場
・家賃ベースの立ち退き料の相場

このうち、金額ベースの立ち退き料の相場を確認してみましょう。

ひと口に立ち退き料といっても、用途によって相場が大きく変わります。

賃貸物件の用途	立ち退き料の相場 （契約1件あたり）
アパート/戸建て賃貸	40万円〜
飲食店 (路面店)	1,000万円〜
飲食店(空中店舗)	500万円〜
物販店舗	300万円〜

今回テーマになっているアパートの立ち退き料の相場は40万円〜となっています。

飲食店や物販店舗などと比べると、かなり安いように感じますが、最終的には「立ち退き料の相場×入居者数」が総額の目安になります。

入居者数の多いアパートを所有されているオーナーは、まとまった立ち退き料を負担することになるため注意しましょう。

▽一例（1戸50万円で計算した場合）
・入居者数4戸のアパート：50万円×4戸=総額の目安200万円
・入居者数12戸のアパート：50万円×12戸=総額の目安600万円

家賃ベースでは、立ち退き料の相場は家賃3〜6カ月分が目安

さきほどお話ししたように、アパートの立ち退き料の「金額ベース」の相場は40万円〜でした。

立退料の相場を「家賃ベース」で考えるときもありますので、こちらも確認してみましょう。

おおざっぱな立ち退き料の目安を掴みたいときは「家賃ベース」が便利です。

アパートの立ち退き料の相場は、「家賃の6カ月程度」と解説されることが多いです。

ただし、中には「家賃の3〜4カ月」と解説する専門家もいます。

こうした実情を踏まえると、「家賃の3〜6カ月程度」と少し幅をもたせて相場を捉えておくとよいのではないでしょうか。

仮に、6世帯の入居者がいて、それぞれに賃料6カ月分（月額賃料8万円）の立ち退き料を支払うと、総計で288万円（賃料8万円×6カ月分×6世帯）の立ち退き料が必要です。

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アパートの建て替え時の立ち退き料の計算式は？

立ち退き料についての知見を深めていただくため、実際に立ち退き料の計算例をご紹介しましょう。

立ち退き料の計算式は、3つの項目から構成される

アパートの立ち退き料を計算するために、計算式を確認してみましょう。

立ち退き料= 引っ越し代＋移転先確保の費用＋家賃差額補償

この計算式を覚えておくと、ご自身が所有する物件の立ち退き料を計算することができます。

上記の立ち退き料の計算式内のそれぞれの項目の意味は、次のとおりです。

項目	内容
引っ越し代	主に引越業者へ支払う運送料金(梱包や保険などの費用も含む)
移転先確保の費用	不動産会社(仲介会社)へ支払う手数料、礼金、敷金の差額など
家賃差額補償	現時点の家賃と移転した家賃の差額

*なお、上記に借家権の補償も含まれているとの解釈が一般的です。

ご参考までに、飲食店や店舗などの立ち退きの場合、上記に加えて営業補償が加味されます。

その分、アパートと比べて立ち退き料が高額になります。

参考：専門的な立ち退き料の計算方法もある

前項でご紹介したのはアパートの建て替えなど、実際の立ち退き交渉で使われている計算式です。

一方、不動産の鑑定評価を基にした立ち退き料の計算方法もあります。

具体的には以下の4つの方式があります。

・収益還元方式
・割合方式
・収益価格控除方式
・比準方式

それぞれの方式で計算方法は異なりますが、専門的な内容のためここでは割愛します。

ただ、立ち退き料の計算方式は、大きく次の2つがあることを覚えておきましょう。

・実際の立ち退き交渉で使われている簡易な計算式
・不動産の鑑定評価を基にした計算式（4つの方式あり）

立ち退き料のシミュレーション(計算)例

東京都目黒区のアパートに1人暮らしをする入居者（家賃9万円）の立ち退き料の計算例をご紹介します。

前述のように、立ち退き料の計算式を構成する項目は次の3つでした。

・引っ越し代
・移転先確保の費用
・家賃差額補償

それぞれの項目に金額を当てはめていくと、立ち退き料は53万円（ほぼ家賃の約6カ月分）になりました。

［引っ越し代：7万円］
1人暮らしの引っ越し費用の相場に近い金額

［移転先確保の費用（仲介手数料）：11万円］
周辺（目黒区の1K・1DK）の標準家賃の1カ月分

［家賃差額補償：35万円］
・周辺の標準家賃 11万円-現在の家賃9万円×12カ月=24万円
・周辺の標準家賃 11万円-×周辺の標準礼金月数1カ月=11万円

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アパートの建て替え時の立ち退き交渉は、長期化のリスクがある

入居者の人数が多いアパートでは、立ち退き交渉が長期化するケースもあります。

例えば、1〜2戸の入居者との立ち退き交渉が難航し、交渉期間がかかってしまうこともよくあります。

その場合、入居者の退去が進むほど家賃収入が減るのにも関わらず、固定資産税や共用部の光熱費など一定の固定費がかかり続けます。

こういった状況を踏まえると、立ち退き交渉が長引いてまとまったキャッシュアウトがあることを想定して、アパートの立ち退き交渉〜建て替えの資金計画を立てることが重要です。

手元資金では長期のキャッシュアウトに耐えられない可能性があるオーナーは、アパートの売却も視野に入れましょう。

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