土地の分筆における最低敷地面積とは？すでに分筆した土地を上手く売却する方法

土地を分筆して売却する場合、「最低敷地面積」に要注意です。

最低敷地面積とは、建物を建てるときに最低限、必要となる敷地面積のことです。

この記事では最低敷地面積の基本情報や調べ方に加えて、すでに「最低敷地面積」以下に分筆してしまった土地を上手く売却する方法も解説します。

土地の分筆で要注意！最低敷地面積がある理由とは？

土地を分筆した際、その土地が最低敷地面積を下回ってしまうと、建物を建てることができません。

つまり、敷地面積が一定基準よりも狭い土地は、所有地といえども用途が制約されてしまうのです。

最低敷地面積の決まりがある理由は、広い土地を細かく分けて住宅地を開発する、いわゆる「ミニ開発」（*）を抑えるためです。
ミニ開発は以下のような問題が起きやすく、トラブルになる可能性があります。
*「ミニ宅造」「ミニ建売」「小規模宅造」などとも呼ばれる

・採光や通風などの住環境が悪い
・隣家と近接しているため火災の危険性が高い
・生活環境が悪いため、空き家が増えやすい　など

一度ミニ開発が進んでしまうと元に戻すのが困難となり、再開発や区画の整理が将来できなくなります。

このような事情から、最低敷地面積が設けられています。

建物を建てられる最低敷地面積は決まっている

最低敷地面積は、一般的に100m²と決まっています。
これを下回れば、建物を建てることはできません。

ただし、最低敷地面積は地区計画区域や用途地域によって、以下のように変わってきます。

地区計画区域 用途地域	面積
市街化区域	100㎡
市街化調整区域	150㎡
市街化区域内 第一種低層住居専用地域	120㎡
市街化区域内 第一種中高層住居専用地域	110㎡

ただし上記はあくまでも目安です。

地域によっては100m²を大幅に下回る最低敷地面積も見られます。

一例では、杉並区の一部の地域（防火地域または準防火地域の高度地区など）は最低敷地面積が60〜70m²に設定されています。

この場合、例えば140m²の土地なら、70m²の2区画に分筆しても建物が建てられます。

最低敷地面積が適用されないケースもある

一部ですが、最低敷地面積が適用されない土地も見られます。

例えば、以下のような土地は、最低敷地面積を下回っていても建物を建てることが認められるケースがあります。

・敷地の周囲に公園や空き地がある
・法令が施行される以前から「最低敷地面積」以下で建物が建っている
・公共の建物である（例：派出所や公衆トイレなど）

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土地を分筆する前に実行したい！最低敷地面積の調べ方

前述のように、一般的な最低敷地面積は100m²ですが、地区計画区域や用途地域によって最終的に変わってきます。

また、中には60〜70㎡など大幅に規制が緩和されている地域も見られます。

そのため、分筆をすると土地が狭くなる、あるいは、狭小地に建物を建てるといった場合には、対象の土地の最低敷地面積を事前に調べるのが確実です。

最低敷地面積の調べ方には、次の3通りがあります。

・自治体の担当部署に問い合わせる
・自治体の公式サイトで調べる
・不動産会社に教えてもらう

自治体の担当部署に問い合わせる

一番簡単で確実な方法は、自治体の担当部署に電話で問い合わせることです。

とはいえ、「そもそも担当部署がわからない」といったケースがほとんどでしょう。

これについては自治体の総合窓口に連絡して「土地の最低敷地面積について知りたい」と相談すれば、担当部署に回してくれるはずです。

自治体の公式サイトで調べる

自治体の公式サイトで土地の最低敷地面積についての情報を提供している場合もあります。

「自治体名　最低敷地面積」などのキーワードで検索してみましょう。

ただし、すべての自治体が最低敷地面積の情報を公開しているわけではありません。

必要とする情報が出てこないなら、他の方法で調べてみましょう。

不動産会社に教えてもらう

自治体に問い合わせたり、検索したりするのが面倒な人は、不動産会社に最低敷地面積について聞く手もあります。

対象の土地周辺で長年営業しているような、地元密着型の不動産会社なら、最低敷地面積を把握している可能性が高いです。

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最低敷地面積以下に分筆した土地を上手く売却する方法

この記事を読まれている人の中には、すでに土地を「最低敷地面積以下に分筆してしまった」という人もいらっしゃるかもしれません。

そこで、最低敷地面積を下回る土地を売却する、3つの方法をご紹介します。

・隣地所有者に売却する
・隣地を購入する
・買取業者に売却する

隣地所有者に売却する

これまで隣地所有者から「土地を売ってほしい」、あるいは、「土地を売るときは声をかけてほしい」と言われたことはないでしょうか。

もし、このようなご経験があるなら、隣地所有者に売却できる可能性があります。

この場合、最低敷地面積という条件が外れるため、相場に近い価格で売却できる可能性があります。

また、「土地をほしい」と言われたことがなくても、隣地所有者との関係が良好であれば購入の希望がないか確認してみるのも一案です。

隣地を購入する

隣地が空き地や空き家になっているなら、それを購入することで最低敷地面積を上回ることも可能です。

当然ながら、最低敷地面積を上回れば、建物を建てることもできますし、一般的な土地として売却することも可能となります。

ただし、隣地を購入しても接道義務を満たしてなければ、原則、建物の再建築ができません。

その場合、一般的な土地よりも売却価格が下がる可能性があるため注意しましょう。

買取業者に売却する

3つ目の方法は「買取業者に売却する」です。

不動産を売却する方法には大きく「仲介」と「買取」があります。
両者の違いを確認してみましょう。

「仲介」は不動産会社を介して買主を探す方法です。
土地が希望金額で売れる可能性もありますが、時間をかけても買主が見つからないこともあります。

一方、「買取」は不動産会社に直接土地を売却する方法です。
仲介よりも売却価格が安くなるのが通例ですが、早く確実に売却できます。

「最低敷地面積」以下の土地を仲介で売却しようとしても、近所の方など一部の人たちしか対象になりません。

「最低敷地面積」以下の土地を早く確実に売却したいなら、訳あり物件を積極的に購入している買取業者に売却するのがよいでしょう。

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敷地面積の最低限度を下回っている土地はEINZにご相談を！

ここでは「最低敷地面積」以下に分筆した土地を上手く売却する方法について解説してきました。

このような土地は、仲介で買主を探しても苦戦するのが必至です。

上手く売却するには、この記事で解説したように「隣地と組み合わせて考える」「買取業者に売却する」など何らかの策が必要です。

とはいえ、「隣地と組み合わせて考える」といっても、実際には隣地所有者との交渉や土地の活用方法が分からない人も多いでしょう。

「最低敷地面積」以下に分筆した土地でお悩みの人は、不動産再生を専門とする株式会社EINZ（アインズ）にご相談ください。

それぞれの土地の状況に合わせて、以下のようなコンサルやサポートが可能です。

・「最低敷地面積」以下の土地の資産価値を高めて仲介
・「最低敷地面積」以下の土地を買取
・買い手の見つからない「最低敷地面積」以下の土地を引取　など

ご相談いただければ、所有されている土地にとってベストな選択をご提案できます。

まずは、お気軽に下記のリンク先からご相談ください。

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