瑕疵（かし）物件を売却するには？種類ごとの売却時のポイントを解説！

事故物件や法律を遵守しない物件などの「瑕疵（かし）物件」は、売却しようとしても買主が見つからなかったり、安く買い叩かれたりするのが一般的です。

ここでは、瑕疵物件の種類ごとの売却ポイントを解説します。

少しでも買い手が見つかりやすくなるよう、高く売れるよう、ぜひ本稿をご参照ください。

瑕疵物件とは？いくらで売却できる？

はじめに、瑕疵物件の基本を抑えましょう。

瑕疵物件は問題がある分、相場よりも割安になることが多い

瑕疵物件とは、大半の方々が「買いたくない、住みたくない」と感じるような問題を抱えている建物や土地のことです。

一般的には「ワケあり物件」とも呼ばれます。

問題がある分、相場よりも安くなったり修繕が必要になったりしますが、瑕疵物件でも売却することは可能です。

瑕疵物件は、市場価格の50〜90%で取引される（一例）

瑕疵物件がいくらで売却できるかは、瑕疵の種類や状態によって変わってきます。

高く売るためには、瑕疵を取り除く、あるいは、瑕疵の状態を抑えることが大事です。

具体的に瑕疵物件がいくらで売れるかはケースバイケースですが、一例では市場価格の50〜90%程度で取引されます。

ただし、例えばシロアリ物件で構造が著しく傷んでいる場合など、物件価値がほとんど評価されないケースもあります。

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瑕疵物件は4種類ある！それぞれの売却時のポイントは？

ひと口に瑕疵物件といっても、下記の4種類があります。

・法的瑕疵物件
・心理的瑕疵物件
・物理的瑕疵物件
・環境的瑕疵物件

それぞれの種類の売却時のポイントをご紹介します。

法的瑕疵物件の売却ポイント：法律を遵守するための施工を行う、適正な値付けをする

法的瑕疵物件とは、現行の法律の基準を満たしていない物件のことです。

法律を守れていないことで「金融機関の融資を利用できない」「建て替えができない」などの障壁があるため、買主を見つけにくい傾向があります。

特に次の3つの法律と関わってくることが多いです。

・建築基準法
・都市計画法
・消防法

法的瑕疵物件の一例は、次のとおりです。

・建ぺい率や容積率に違反している
・構造上の安全に問題がある
・接道義務を守れていない
・開発が認められていない区域にある
・防災設備に不備がある　など

売却時のポイントは、現行の法律の基準を満たす改善策があれば、それを実行した上で売りに出すのがよいでしょう。

改善策が見つからないなら、法的瑕疵物件でも買主を見つけやすい適切な価格設定をするしかありません。

心理的瑕疵物件の売却ポイント：相当期間を置く、大幅な修繕を行う

心理的瑕疵物件とは、大半の方々がそこに住むのに心理的な嫌悪感を感じる物件のことです。

買いたい人が少ない分、売却価格は下がります。

心理的瑕疵物件の一例は、次のとおりです。

・孤独死
・自殺
・殺人　など

売却時のポイントは、事故があってから相当期間をおいてから売りに出すことで買主の心理的負担を軽減できる可能性があります。

例えば、3カ月前に自殺があった物件と、3年前に自殺があった物件では同じ事故物件でも印象が変わってきます（*）。

また、大幅な修繕を行うことで心理的瑕疵を軽減できる可能性があります。

*ただし、一定期間をおいても嫌悪感が和らがないとの見方もあるでしょう。

心理的瑕疵は明確な基準がないだけに繊細な問題です。

物理的瑕疵物件の売却ポイント：問題を取り除く修繕を行う

物理的瑕疵物件とは、建物や土地に物理的な欠陥や不具合のある物件のことです。

そのままの状態では問題がある分、売却価格が安くなります。

物理的瑕疵物件の一例は、次のとおりです。

・シロアリ被害が発生している
・建物が古く耐震性に問題がある
・アスベストを利用している
・地盤沈下の影響で建物が傾いている
・雨漏りが発生している
・土地が有害物質で汚染されている　など

売却時のポイントは、物理的問題を取り除くための修繕を行った上で売りに出すのがよいでしょう。

ただし、費用対効果を検証してから「修繕を行うのが得策か」を判断するのが賢明です。

*築年数が経つことによる通常の傷み（経年劣化）は、物理的瑕疵に含まれないと判断されるケースが多いです。

環境的瑕疵物件の売却ポイント：瑕疵の内容に合わせて、適切な価格設定にする

環境的瑕疵物件とは、大半の方々が嫌悪するような施設などが近隣にある物件のことです。

問題が深刻なほど、物件価格にマイナスの影響を及ぼします。

環境的瑕疵物件の一例は、次のとおりです。

・高圧線下にある
・墓地や火葬場の近くにある
・下水処理施設やごみ焼却場の近くにある
・風俗店やパチンコ屋の近くにある　など

環境的瑕疵物件は、根本的な解決が難しいケースがほとんどです。

そのため、対処策としては瑕疵のレベルに応じた価格設定をするしかありません。

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瑕疵物件を売却する際に重要な「告知義務」とは？

ここまでご紹介してきた4種類の瑕疵物件に共通する注意点が「告知義務」です。

告知義務とは、物件の欠陥を買主に伝える義務のこと

瑕疵物件の「告知義務」とは、売買契約を交わす前に買主に対して瑕疵（物件の欠陥や不都合など）の内容を伝える義務のことです。

この告知義務を怠ると、損害賠償を請求されるなどのリスクがあります。

物件の瑕疵を伝える方法は、3つの選択がある

物件の瑕疵を伝える方法については、法的に定められていません。

瑕疵の告知を行う方法として、次の3つが選択されています。

いずれかの方法（または複数の方法）を選択して、告知義務を果たしましょう。

［方法1.売買契約書に記載する］

これは、もっとも一般的な告知義務を果たすための方法です。

契約書内に瑕疵物件であることを明示し、さらに契約書の内容を説明するときに告知を行います。

［方法2.重要事項説明で告知する］

売買契約前の重要事項説明を通じて、告知を行う方法もあります。

重要事項説明書内で瑕疵物件であることを明示し、さらに不動産取引の専門家である宅建士が物件の瑕疵についての説明を口頭で行います。

［方法3.別途書面を作成して覚書を交わす］

売買契約書や重要事項説明と合わせて、瑕疵物件に関する内容をまとめた別途書面を作成して告知義務を果たす方法もあります。

例えば、重要事項説明の中で物件の瑕疵に触れられても、ほかの情報に埋もれてしまう可能性があります。

別途書面を作成して了解を得ることで、買主の記憶に残りやすくなります。

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EINZなら瑕疵物件の状況に合わせて、適切なコンサルやサポートが可能！

ここでお話してきたように、瑕疵物件でも修繕や適切な価格設定をすれば、売却することは可能でしょう。

ただし、物件の状態によっては修繕費用がかさんだり、買主が見つかるまで長期間かかったりすることもありますのでご注意ください。

加えて、瑕疵物件を売却する際には、告知義務を果たすことに細心の配慮をしなければなりません。

これを怠ると、損害賠償請求などのリスクがあります。

瑕疵物件の売却にあたって専門家の支援を受けたい人は、株式会社EINZ（アインズ）にご相談ください。

それぞれの瑕疵物件の状況に合わせて、以下のようなコンサルやサポートが可能です。

・瑕疵物件の資産価値を高める再生
・瑕疵物件の仲介・買取
・瑕疵物件の引取　など

ご相談いただければ、所有されている瑕疵物件にとってベストな選択をご提案できます。

まずは、お気軽に下記のリンク先からご相談ください。

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