シロアリ物件を売却する方法は？7つのステップと注意点を詳しく解説！

シロアリ被害を受けた物件を処分したいけれど「どんな売却方法があるのか」「注意点は何か」などを知りたい人のための記事です。

シロアリ物件を処分するときは、通常の不動産売買と異なる手順や注意点があります。

その内容を詳しく解説します。

*本記事は、個人の売主が不動産会社に媒介（仲介）を依頼をして、シロアリ物件を売却するケースについての解説です。

シロアリ物件を売却するまでの7つのステップ

シロアリ物件の売却方法（売却の流れ）は次のとおりです。

1. シロアリ被害について調査する
2. 売却方法を検討する
3. 専門業者に依頼する
4. 不動産会社に依頼する
5. 見込客の内覧対応
6. 不動産会社による重要事項説明
7. 売買契約の締結、引渡し

各ステップの内容を見ていきましょう。

ステップ1.シロアリ被害について調査する

所有する物件が「シロアリ被害を受けている」と感じたとき、まず行うべきことは、シロアリ駆除業者への相談・調査依頼です。

調査することで以下のようなことが分かります。

・シロアリの発生状況
・シロアリによる被害状況
・シロアリの種類　など

この調査結果によって「シロアリ駆除をすべきか」「どんな駆除方法を選択すべきか」などを判断しましょう。

ステップ2.売却方法を検討する

ステップ1の調査結果を踏まえて、売却方法を検討します。

ただし、一般の方がシロアリ物件をどう扱うかを判断するのは難しい面があります。

迷ったときには、シロアリ物件の仲介や買い取りを得意とする不動産会社に相談（見積りや助言を求めるなど）するのもおすすめです。

シロアリ物件の売却方法には、次の3つの選択肢があります。

［選択1：そのままの状態で売却する］

この方法を選択する場合は、スピーディーに売却するのがポイントです。

なぜなら、期間を要してしまうと、シロアリ被害が拡大する可能性があるからです。

スピーディーに売却するには、不動産会社への早めの相談や、売却価格を割安に設定することなどが求められます。

メリット：シロアリ駆除や修繕の費用がかからない。
デメリット：買い手がなかなか見つからない可能性がある。

［選択2：修繕してから売却する］

シロアリ物件の具体的な修繕には「被害を受けた部材の交換」「建物の傾きがある場合は調整」などがあります。

これらを実施することで、値下げ幅を最小限に抑えて売却できるケースもあります。

メリット：完全に駆除できれば値下げ幅を抑えられる。
デメリット：修繕や住宅診断などの費用がかさみやすい。

［選択3：更地にして売却する］

シロアリ物件を完全に解体して、更地として売却する方法です。

土地だけになればシロアリ被害を考えなくてもよいため、周辺の相場に近い土地価格で売却することが可能です。

メリット：好立地なら買い手がつきやすい。
デメリット：土地上の建物を解体することで、固定資産税が高くなる。

これらに加えて、ワケあり物件を扱う不動産会社に直接売却する選択もあります。

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ステップ3.専門業者に依頼する

次に、ステップ2でご紹介した3つの選択のいずれかを実行します。

修繕や解体をする際には、以下の専門業者のサポートが必要となります。

・シロアリ専門会社
・施工会社
・解体業者　など

業者を選ぶときには、実績の豊富さや企業の信頼性を確認しましょう。

悪徳業者を選んでしまうと、シロアリ被害が広がったり、割高な料金を請求されたりする恐れがあります。

ステップ4.不動産会社に依頼する

シロアリ物件の売却方法が決まったら、不動産会社と媒介契約を交わして、正式に仲介を依頼します。

なお、媒介契約は3種類あります。

複数の不動産会社と媒介契約をしたいなら「一般媒介契約」、信頼できる1社と媒介契約をしたいなら「専任（または専属専任）媒介契約」を選択します。

見込客（購入候補者）の安心感を重視する場合は、専門業者に建物状況調査（インスペクション）を依頼するのも一案です。

ステップ5.見込客の内覧対応

見込客から問い合わせがあれば、不動産会社の担当が内覧の対応にあたります。

シロアリ物件は問い合わせや内覧の時点で、シロアリの被害があったことを説明することが大事です。

これを怠ると深刻なトラブルに発展しかねません。

ステップ6.不動産会社による重要事項説明

判例に基づくと売買契約時、仲介をする不動産会社がシロアリ被害について知っていた場合は、調査や説明の義務があると考えられます。

なお、シロアリ物件の建物状況調査を実施していた場合は、重要事項説明に調査を行ったことを記載しなければなりません。

さらに、調査結果報告書（*）がある場合は、重要事項説明書にその旨を明記し、必要があれば添付します。

調査結果報告書の作成は、調査を実施した業者が行うのが通例です。
*調査結果報告書では「蟻害（構造）」が調査項目となっています。

上記の説明責任は不動産会社が負うものですが、売主も基本情報として把握しておいた方がよいでしょう。

ステップ7.売買契約の締結、引渡し

売買契約の締結や引渡しのやり方自体は、通常の売買と同じです。

売買契約時に買主が売主に手付金を支払い、一定期間をおいて引渡しとなります。

そして引渡し時には、残金の清算を済ませるというのが大まかな流れです。

ただし、シロアリ物件は売却後のリスクもあります。

例えば、売却時に買主に対し、シロアリを駆除して構造の修繕を行ったと説明していたとしましょう。

しかし、実際には、シロアリ被害が続いていて、修繕に不備があったときには、契約不適合責任（=修繕、損害賠償、代金減額、契約解除などの可能性あり）を問われる可能性があります。

*買主が契約不適合責任を請求するには、不適合を知ったときから1年以内に売主に通知をする必要があります。

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シロアリ物件の売却時の注意点

シロアリ物件を売却する際は、下記の2点を守りましょう。

シロアリ被害を受けている事実を伝える

シロアリ物件の事実を隠して売却すれば、損害賠償のリスクがあります。

不動産会社や見込客にシロアリ物件ということを必ず伝えてください。

前述のように、見込客に対しては「内覧」と「重要事項説明」を行う際、シロアリ被害の詳細を伝えるのがよいでしょう。

契約不適合責任を特約で免責する

個人間の不動産売買では、お互いに合意すれば「契約不適合責任を免責する特約」を付けることが可能です。

契約不適合責任のリスクを減らせるよう、シロアリ物件を売却する場合はできる限り、免責特約を付ける努力をすべきでしょう。

ただし、不動産会社（宅建業者）が仲介する個人間の売買では、免責特約が一部に限られます。

不動産会社のアドバイスを受けながら、適切な範囲で免責特約を設定することが重要です。

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本記事でお話ししたようにシロアリ物件には、以下のようなリスクがあります

・そのままでは売却できないリスク
・修繕しても赤字になるリスク
・契約不適合責任のリスク

また、一口にシロアリ物件といっても状態はケースバイケースです。

どのような形で処分するとよいかは物件によって違います。

シロアリ物件でお悩みのオーナーは、株式会社EINZ（アインズ）にご相談ください。

それぞれのシロアリ物件の状況に合わせて、以下のようなコンサルやサポートが可能です。

・シロアリ物件の再生
・シロアリ物件の仲介・買取
・資産価値のないシロアリ物件の引取　など

ご相談いただければ、所有されている賃貸物件にとってベストな選択をご提案できます。

まずは、お気軽に下記のリンク先からご相談ください。

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