崖地（がけ土地）をスムーズに売却するためのポイントとは？

高低差のある崖地（がけ土地）は、売却しようとしても買い手がつかないケースが大半。

理由は、安全上の問題があったり、法律の規制や条例の制限を受けたりするからです。

ただし、ポイントを抑えればスムーズに売却することも可能です。

具体的なポイントを崖地の基本情報と合わせて確認しましょう。

崖地とは？どの部分が制限を受ける？

はじめに、そもそも崖地とはどんな土地か、崖地のうち制限を受けるのはどの部分かを整理しましょう。

崖地には、安全上必要な措置をとらないといけない

崖地とは、敷地内や敷地周辺に高低差がある土地のことです。

崖地は建築基準法で以下のように安全確保が求められています。

崖地は、その他の法律や条例で規制や制限をされている

崖地は建築基準法の他にも、数多くの法律によって規制を受けています。

・宅地造成法
・急傾斜地法
・土砂災害防止法
・地すべり等防止

さらに各都道府県の条例（通称「がけ条例」と呼ばれる）によって様々な制限を受けています。

このように数多くの法律と絡む崖地は、売買するときや擁壁を設置・修繕する際に、この分野に詳しい不動産会社や施工会社のサポートが必須です。

一例：東京都のがけ条例の場合

がけ条例によって制限される部分や制限内容は、各都道府県で異なります。

ここでは東京都のがけ条例の一部を見てみましょう。

東京都の場合は、制限を受けるがけ部分を以下のように規定しています。

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崖地が売却しにくい理由とは？

崖地をスムーズに売却するためには、売却で不利になる理由を知ることが大事です。

弱点をしっかり把握することで「それを解消するために何をすべきか」が明確になるからです。

崖地が売却しにくい理由は次の通りです。

・法律の規制や条例の制限を受けることがある
・土砂崩れのリスクがある
・接道義務を満たしていないケースもある
・車で敷地に行けないケースもある
・隣地所有者とのトラブルリスクがある

それぞれの内容を確認していきましょう。

法律の規制や条例の制限を受けることがある

前述のように、崖地は自治体の条例や数多くの法律で規制・制限を受けています。

そのため、土地を探している人たちから「自由に建設ができない」「擁壁を築く費用がかかる」などの理由で敬遠されがちです。

とくに敬遠されるのは、土砂災害防止法のレッドゾーン（*）に指定される区域内の土地です。
*土砂災害特別警戒区域

レッドゾーンで住宅（居室がある建物）を新築・増築する場合、その建物の一部にRC造の壁を設置するなどの措置を取る必要があります。

その上で都市計画区域外でも原則、建築確認手続きが求められます。

土砂崩れのリスクがある

所有している土地周辺に崖地があると、大雨や台風などの際に土砂崩れが発生するリスクがあります。

最近では、地盤を不安定にする局地的な大雨や大型台風が増えています。

それだけに土地を購入する際、「崖地を避けたい」と考える買主は多いでしょう。

そのため、崖地は売りに出しても引き合いが少ないことがほとんどです。

接道義務を満たしていないケースもある

古くからある崖地では区画の開発が行われていないため、接道義務を満たしていないケースもあります。

これにより、敷地内の再建築ができなければ、引き合いが少なくなるのは当然です。

車で敷地に行けないケースもある

崖地の中には、そこにたどり着くまでに階段を通る必要があるため、車で敷地に辿り着けないものもあります。

とくに地方の場合、車を敷地内に駐車できないことは決定的なマイナス要因となるため、買い手がつきにくいです。

隣地所有者とのトラブルリスクがある

崖地は擁壁や養生など適切な措置をとった後でも安心できません。

一例として、隣地との境界線付近が崖地になっていて擁壁を築いたケースで考えてみましょう。

大雨や台風の影響で擁壁が崩れた場合、修繕工事をするための費用がかかったり、隣地の建物などに被害を与えれば損害賠償責任を負う（*）可能性があったりします。
*擁壁が安全性を満たしていなかった場合、過失があった場合など

崖地をスムーズに売却するためのポイントは？

崖地をスムーズに売却するためには、頼れる不動産会社の存在が不可欠です。

具体的には以下のような不動産会社をパートナーとして選ぶべきでしょう。

・集客力のある不動産会社
・崖地の施工を得意にする不動産会社
・訳あり物件を直接買い取る業者

集客力のある不動産会社に仲介を依頼する

一般の買主から敬遠される崖地の売却だからこそ、力のある不動産会社に仲介を依頼することが大事です。

集客力のノウハウが確立していて、優れた営業マンを抱える不動産会社をパートナーに選べば、条件が不利な崖地でも買い手が見つかる可能性もあります。

崖地の施工を得意にする不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社の中には、崖地の施工を得意にする不動産会社もあります。

このタイプの不動産会社は、擁壁・盛り土・切り土などによって崖地の問題点を解消したり、付加価値を生み出したりすることで物件の資産価値を高めることを目指します。

その上で物件を不動産市場に出すことで、有利な売却価格を実現できる可能性があります。

訳あり物件を買取業者に売却する

「安くても構わないので短期間で売却したい」「手間をかけずに崖地を売却したい」といったタイプの人は、買主を探す仲介ではなく、不動産会社に直接売却する買取を選ぶのがおすすめです。

訳あり物件の買取業者であれば、崖地でも購入してくれるケースが多いでしょう。

しかも、不動産のプロなので、売買契約の締結や入金などもスピーディーです。

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EINZなら崖地の状況に合わせて、適切なコンサルやサポートが可能！

ここでは崖地をスムーズに売却するためのポイントについて解説してきました。

前述のように崖地を売却する方法には仲介以外に買取もあります。

しかし、「どちらを選ぶのがよいのか判断がつかない」という人も多いでしょう。

崖地の売却については、不動産再生を専門とする株式会社EINZ（アインズ）にご相談ください。

それぞれの崖地の状況に合わせて、以下のようなコンサルやサポートが可能です。

・崖地の資産価値を高めて仲介
・崖地をそのまま買取
・買い手の見つからない崖地を引取　など

ご相談いただければ、所有されている崖地にとってベストな選択をご提案できます。

まずは、お気軽に下記のリンク先からご相談ください。

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