事故物件の告知義務は何年まで？告知期間の目安は売買と賃貸で違う

はじめに、タイトルの「事故物件の告知義務は何年まで？」に対する回答から。

事故物件の告知義務が何年かの目安は、賃貸と売買で異なります。

まず賃貸の指針は「事故発覚からおおむね3年」が告知義務の目安です。

一方、売買は明確な指針がなく、裁判例などを基にケースバイケースで判断するしかありません。

本稿ではこれらの詳細、そして事故物件の告知でトラブルになった事例も併せて解説していきます。

事故物件でも告知義務などのポイントを抑えれば売却は可能

事故物件とは、過去に住人が殺人・自殺・孤独死（長期間発見されなかった場合）などで亡くなったことのある物件のことです。

事故物件は、買主・借主が住むことに心理的な抵抗を感じやすいため（心理的瑕疵）、売却や賃貸が難しくなるケースが大半です。

とはいえ、事故物件でもポイントを抑えれば売買・賃貸することも可能です。

このポイントの一つが、過去に事故があったことを買主・借主に伝える告知義務を行うことです。

「自然死＝告知は不要」「事故死＝告知が必須」が基本

売主・貸主が迷いやすいのが、所有する不動産で住人が亡くなった事実はあるものの、それが「事故物件に当てはまるのかどうか」です。

これについては国土交通省が示した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（外部リンク）が参考になります。

同ガイドラインでは、「自然死＝告知は不要」「事故死＝告知が必須」と区分けしています。

その内容をまとめると、以下のようになります。

自然死 ＝告知しなくてよい	老衰、持病による病死、自宅の階段からの転倒、食事の誤嚥による死亡、入浴中の溺死など
事故死 ＝告知しなければならない	殺人、自殺、自然死でも長期間放置された場合、（これらによって）特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合など

※上記の事故死については、ガイドラインを参考に編集部が追記

事故物件の告知義務は何年？賃貸と売買で違う

前述のように、事故死の場合は買主・借主に対して告知が必須です。

売主・貸主の方が気にされるのは「事故物件の告知義務は何年までなのか」という点ではないでしょうか。

これについて、同ガイドラインでは、事故物件の告知義務の期間の目安を以下のように示しています。

賃貸の場合	おおむね3年が経過した場合は、原則として貸主に告知しなくてよい
売買の場合	○年といった目安がない

なぜ、売買の場合は「事故物件の告知義務は何年まで」の目安がないのでしょうか。

この点について、国土交通省の担当課に確認すると「裁判例の知見が蓄積していないこと」などを理由として挙げました（不動産業課）。

そのため、ケースバイケースで判断するしかないとのことでした。

訳あり物件専門のEINZ（アインズ）に相談
売却・物件再生・買取・引取

「事故物件の告知義務は何年？」参考になる裁判例

不動産の売買時に「事故物件の告知義務があるか」「告知義務が何年か」などを判断する材料の1つが裁判例です。

ご参考までに、過去の裁判でどのような判断が下されたかを確認してみましょう。

裁判例1.過去の強盗殺人についての告知義務を怠った

概要：不動産の売買契約時に、買主が「事件事故などは無かったか」と質問したにも関わらず、売主は強盗殺人があったことを告知しなかった。

事故の種類	強盗殺人事件
損害賠償請求の相手	売主
事故が起きてからの年数	約7年
裁判結果	売主に対する損害賠償請求が一部認められた
判決日	平成28年7月29日
裁判所名	神戸地裁

裁判例2.過去の火災事故についての告知義務を怠った

概要：購入した土地上の建物で過去に焼死者を出した火災事故があった事実を売主と仲介業者が調査・説明しなかった。

事故の種類	火災事故（焼死者あり）
損害賠償請求の相手	売主、仲介会社
事故が起きてからの年数	約17年
裁判結果	損害賠償請求が棄却された
判決日	平成26年8月7日
裁判所名	東京地裁

裁判例3.過去の自殺についての告知義務を怠った

概要：購入した建物内（土地も併せて購入）で約2年前に自殺があり、救急車で搬送された後、2週間後に病院で死亡した事実を売主が告知しなかった。

事故の種類	自殺（病院で死亡）
損害賠償請求の相手	売主
事故が起きてからの年数	約2年
裁判結果	売主に対する損害賠償請求が一部認められた
判決日	平成21年6月26日
裁判所名	東京地裁

※参照〈判例1〜3共通〉：（一財）不動産適正取引推進機構「売買に関する紛争（2）瑕疵・その他-心理瑕疵」（外部リンク）

上記の裁判例で注目したいポイントがあります。

1つ目は、仲介会社（不動産会社）だけでなく、売主も損害賠償請求の相手として訴えられていることです。

このことから事故物件の告知義務について「不動産会社に任せていればいい」と考えるのはリスクがあります。

2つ目は、裁判例3のように住人が物件で亡くなっていなくても、損害賠償請求が認められるケースがあることです。

この裁判例では物件内で「住人が亡くなったこと」よりも、物件で「事故が起きたこと」に着目しています。

なお、不動産適正取引推進機構が公式サイトで提供するシステムを活用すれば、不動産取引の裁判例を手軽に抽出できます。

事故物件の告知義務の裁判例について詳しく知りたい人は「売買に関する紛争→心理瑕疵」の事例をチェックするとよいでしょう。

RETIO検索システム（外部リンク）

訳あり物件専門のEINZ（アインズ）に相談
売却・物件再生・買取・引取

事故物件の告知義務のメリット・デメリット

ここまでお話ししてきたように、不動産の売買において「事故物件の告知義務を何年すべきか」を判断するのは困難です。

事故物件に詳しい不動産会社や弁護士のアドバイスのもと判断するのが賢明といえるでしょう。

なお、事故物件であることを「告知した場合」「告知しない場合」のメリット・デメリットを整理すると以下のようになります。

事故物件であることを告知した場合	メリット ・訴訟リスクが軽減できる デメリット ・買い手が見つけにくくなる ・売却価格が相場よりも安くなる　など
事故物件であることを告知しない場合	メリット ・相場に近い価格で売却しやすい デメリット ・訴訟リスクがある　など

上記のように、事故物件であることを告知するか否かに関わらず、デメリットがあります。

「買い手を見つけにくい」「訴訟リスクがある」などのデメリットが気になる場合は、訳あり物件を得意とする不動産会社に買い取ってもらう選択肢もあります。

なお、事故物件の買取について詳しく知りたい人は、下記の関連記事をご参照ください。

訳あり物件専門のEINZ（アインズ）に相談
売却・物件再生・買取・引取

EINZなら事故物件の告知義務のアドバイスから、仲介・買取までサポート！

不動産の売買において「事故物件の告知義務は何年までか」の判断は悩ましい問題です。

国土交通省のガイドラインでも、明確な指針を示していません。

だからこそ、事故物件の売買では、経験と知見が豊富なパートナーが必須といえるでしょう。

訳あり物件の取り扱いを得意にする株式会社EINZ（アインズ）では、個別のコンサルやサポートが可能です。

一例は次の通りです。

• 事故物件の告知義務についてのアドバイス
• 事故物件の資産価値を高めて仲介
• 事故物件をそのまま買取
• 買い手の見つからない事故物件を有料引取　など

私たちにお任せいただければ、事故物件の状況に合わせて適切なコンサルやサポートが可能です。

お困りの人は、お気軽に下記のリンク先からご相談ください。

訳あり物件専門のEINZ（アインズ）に相談
売却・物件再生・買取・引取