病死があった事故物件で告知は必要？売却・賃貸時の注意点は？

まずは、タイトルの疑問「病死があった事故物件で告知は必要？」への回答から。

国土交通省が2021年にまとめた、事故物件の告知に関するガイドラインでは「病死（自然死）による死亡は告知なしが原則」と明記されています。

ただし、住人が病死したケースでも、告知が必要なケースや注意点もあります。

ここでは、その詳細を分かりやすく解説します。

一般的な病死は事故物件の告知がないのが原則

事故物件は、宅地建物取引業法に基づき不動産会社（宅建業者）が告知をしなければならないものです。

しかし、明確な基準がないため、裁判に発展するトラブルが少なくありませんでした。

また、不動産会社だけでなく事故物件の売主も告知をしないことで損害賠償を裁判所から命じられるケースもありました。

2021年10月、国土交通省はこのような状況にガイドラインを示しています。

このガイドラインは法的な強制力はありませんが、その内容は不動産業界で共有され、事故物件の告知についての指針となっています。

そして、この指針の内容は不動産会社だけでなく、事故物件の売主・貸主も参考になるものです。

ガイドラインでは、一般的な病死は告知がないのが原則としています。

このほか以下のような事柄が原因の事故死も、同様の扱いとなっています。

• 老衰
• 入浴中の転倒
• 食事中の誤嚥　など

参考：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

告知が不要な理由として、これらの死は売買契約や賃貸借契約の判断への影響が比較的少ないからと考えられます。

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病死でも一部、告知義務が必要なケースもある

ただし病死でも、長期間発見されずに特殊清掃が実施された場合は、告知が必須です。

これは、長期間発生されなかったことで体液が拡散したり、害虫などが発生したりするなど、買主・借主の心理に大きな影響を及ぼす可能性があるからでしょう。

上記のようないわゆる孤独死は、単身者が増えたことで増加傾向にあります。

例えば東京23区の孤独死数は2003年の2,861件から2018年の5,531件と約1.9倍も増えています。

下記の表で分かるように、特に増えているのが高齢者（65歳以上）の孤独死です。

▽孤独死数の推移

年度	孤独死の総数	15〜64歳の孤独死数	65歳以上の孤独死数
2003年	2,861件	1,420件	1,441件
2018年	5,513件	1,646件	3,867件

出所：国土交通省「（参考）死因別統計データ」（外部リンク）

高齢者の場合、「仕事をしていない」「周囲に知人がいない」など社会的孤立をしているケースが多いため孤独死につながりやすいと考えられます。

そして孤独死のうち、死亡した原因の大半を占めるのが今回テーマになっている病死です。

▽孤独死者の死亡原因

亡くなった原因	男性	女性
病死	67.8%	63.8%
自殺	9.9%	12.6%
事故死	1.1%	2.9%

出所：日本少額短期保険協会など「第7回孤独死現状レポート」

なお上記レポートによると、孤独死者が発見されるまでの日数は「平均18日」となっています。

季節や状況にもよりますが、孤独死の場合、亡くなってから数日〜を経過すると特殊清掃が行われるケースが多いでしょう。

その場合、買主・借主への告知が必須となりますので注意しましょう。

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病死の事故物件の心象を和らげる方法は？

前述の通り、住人が亡くなった原因が病死でも、長期間発見されず特殊清掃を行ったなどのケースでは「事故物件の告知」が必要になります。

買主・借主の心象を和らげる方法として、次の2つの方法が考えられます。

リフォームをする

特殊清掃だけで亡くなった場所のしみや臭いが取り除けない場合、床や壁の交換、さらには、部屋自体のリフォームを行うのが有効です。

「亡くなった現場はリフォームをしていますよ」と相手方に伝えることで心象がよくなる可能性があります。

供養やお祓いをする

神社の神主のお祓いや、お寺の僧侶の供養によって、病死の事故物件の心象を和らげる方法もあります。

物件案内時などに「きちんとお祓い（供養）をしていますよ」と伝えることで、安心感を持ってもらえる可能性もあります。

また、お祓いや供養をしたことを口頭だけでなく、視覚的に伝えるのも効果的です。

最近では供養の証明書を発行するサービスも出てきています。

たとえ証明書が入手できなくても、例えば僧侶に供養をした証明として一筆書いてもらったり、お祓いをしている様子を撮影しておいたりする方法もあります。

事故物件の告知義務が必要なケースとは？

病死（自然死）以外の事故物件のケースについても簡単に確認しておきましょう。

前出の国土交通省のガイドラインでは、殺人・自殺・火災などによる死は「告知が必要」という見解を示しています。

ただし、事故物件の告知が必要な期間については、下記のように賃貸と売買で異なりますので注意しましょう。

• 賃貸：おおむね3年間が目安
• 売買：目安は示されていない（告知をするのが安全）

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病死で事故物件の告知が不要というのはあくまでも原則

ただし、病死などの自然死で告知が不要というのは、あくまでも「原則」という点に注意が必要です。

不動産の取引において、人の死がどれだけ心理的な影響を与えるかはケースバイケースです。

買主・借主が人の死に敏感だった場合、トラブルに発展するケースも考えられます。

例えば、事故物件の告知の指針づくりに関する報道でも、以下のような不動産業者の声を報じています。

以上を踏まえると、損害賠償請求や解約などのリスクを軽減したい売主・貸主は、住人が病死だった場合でも、契約前にその事実を伝えるという判断もあるかもしれません。

少なくとも、数年以内に病死があった物件の取引において、買主・借主から「ここ最近、住人が亡くなっていませんか」と確認された場合は事実を明らかにするのが賢明でしょう。

病死でも「事故物件の告知が必要か」の判断は難しい

ここでは「事故物件と病死」をテーマに解説してきました。

ポイントは次の通りです。

• 亡くなった原因が病死（自然死）なら、事故物件の告知はいらない
• ただし上記はあくまでも原則。ケースバイケースの判断が必要である
• 病死でも特殊清掃を行っている場合（長期間発見されなかった場合）は事故物件の告知が必要である
• 買主や借主の心象を和らげる方法としてリフォーム、お祓い、供養などがある

このように住人が亡くなった原因が病死（自然死）といえども、「事故物件の告知が必要か」の判断は難しい面があります。

判断に迷われた場合は、株式会社EINZ（アインズ）にお気軽にご相談ください。

私たちは「訳あり物件専門」の不動産会社です。

他にも以下のようなご提案が可能です。

• 売却：病死のあった物件を売却するお手伝い
• 買取：事故物件を適正価格で買取
• 物件再生：事故で下落した物件価値を再生
• 引取：ほかの方法では処分が難しい事故物件を有料引取

お問い合わせの際は、お手数ですが「事故物件に関連するご相談であること」「ご希望される提案内容や物件概要」などをお知らせいただけますと、よりスムーズに対応できます。