孤独死があるとマンションの資産価値はいくら下がる？実際の販売価格をもとに解説

マンションの入居者は単身者が多く、孤独死が起きやすい環境と言えます。

例えば、ワンルームマンションの入居者は独身者が基本ですし、築古マンションには一人暮らしのお年寄りが大勢住んでいらっしゃいます。

それだけに「孤独死が起きたとき、マンションの資産価値がいくら下がるか」が気になっているオーナー様も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、孤独死が発生した場合、マンションの資産価値は10〜30%程度下がります。

ただし、最終的な販売価格はいくつもの要因で決まるため、通常の売却相場とほとんど変わらないケースもありますし、30%を上回る下落率のケースもあります。

ここでは、これらの内容について詳しく解説していきます。

孤独死のあったマンションの資産価値はいくつもの要因で決まる

マンションは単身者が多く住むため、孤独死が起こりやすい環境です。

孤独死は下記のようにいくつかの原因があります。

• 病死
• 自殺
• 事故死（例：誤嚥〈ごえん〉による死・焼死、ガス中毒死、転倒など）

孤独死によって「マンションの資産価値がいくら下がるか」は原因によっても変わってきます。

一例は次の通りです。

• 病死：一般の物件よりも10〜20%程度下がるのが相場
• 自殺：一般の物件よりも20〜30%程度下がるのが相場

ただし、孤独死によってマンションの資産価値が実際にいくら下がるかはケースバイケースです。

なぜなら、以下の要因の組み合わせで、売却価格（または買取価格）が変わってくるからです。

• 孤独死の原因は何か
• 発見までの期間はどれくらいか
• 孤独死からどれくらい期間が経っているか
• 特殊清掃を行ったか
• リフォームを行ったか
• 事故物件を得意にする不動産会社に依頼したか

例えば、自殺があったマンションの減価率（資産価値の下落率）50%と評価した裁判例もあります。

ここまで大きく下がった理由は、「孤独死の原因が自殺であること」「孤独死からの期間があまり経っていないこと（自殺から半年後に売買契約）」などが挙げられます。
参考：（公財）全日本不動産協会「自殺によるマンション価格の減価」（弁護士 渡辺晋〈山下・渡辺法律事務所〉）

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孤独死があったマンションの資産価値はいくらになった？事例を紹介

孤独死があったマンションの資産価値は下がるのが基本ですが、ポイントを抑えることで下落率を抑えたり、一般の物件と変わらない価格で売却できたりするケースもあります。

資産価値を下げないためのポイントは次の通りです。

• 質の高い特殊清掃を行う
• 必要に応じてリフォームを行う
• 事故物件を得意にする不動産会社に依頼する

これらを実行することで、一般の物件と変わらない価格で売却できるケースもあります。

事例を見てみましょう。

事例：病死/発見まで5ヶ月のマンション（神奈川横浜市）

［マンションの基本情報］

• 構造：鉄筋コンクリート造
• 築年数：築35年
• 所在地：神奈川県横浜市
• 間取り：2LDK
• 交通：最寄りのバス停から3分

［孤独死の状況］

• 原因：病死
• 発見までの期間：約5カ月

［リフォームの内容］
上記の孤独死があったマンションは、発見までの期間が長く腐敗が進んでいる状態でした。

そのため、フルリフォームを実施。床材、クロス、水回りなどをすべて交換しました。

［マンションの資産価値］
リフォーム後のマンションの販売価格は約1,600万円でした。

同じ条件のマンションの過去の販売価格は、同額の約1,600万円でした。

このようにフルリフォームを実施することで、自殺物件でも通常物件とほぼ同じ資産価値で売却することも可能です。

ただし、販売価格からリフォームの費用を差し引くと、通常物件の売却よりも手残りが少なくなりますのでご注意ください。

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事例：病死/発見まで5ヶ月のマンション（東京都板橋区）

［マンションの基本情報］

• 構造：鉄骨鉄筋コンクリート造
• 築年数：築50年
• 所在地：東京都板橋区
• 間取り：１LDK
• 交通：最寄駅から徒歩3分

［孤独死の状況］

• 原因：病死
• 発見までの期間：約1カ月

［リフォームの内容］
孤独死があったことに加えて、築年数が半世紀経っていることから、部分変更ではなくフルリノベーションが選択されました。

一旦、スケルトンにしてクロスやフローリングを全面的に交換をし、人気のある住宅設備（対面キッチン、浴室乾燥機付きのユニットバス、モニター付きインターホンなど）を設置しました。

［マンションの資産価値］
リフォーム後のマンションの販売価格は約2,200万円でした。

同じ条件のマンションの販売価格の相場は約2,200〜2,500万円でした。

この事例では、過去とほぼ同様の販売価格、あるいは、10%程度の下落率となっています。

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販売価格とリフォーム費用のバランスが大事

上記2つの事例を見てわかるように、孤独死のあったマンションでも適切なリフォームで資産価値の下落を最小限に抑えられます。

ただし、大幅なリフォームを行うとまとまった費用がかかります。

販売価格に対してリフォーム費用を多くかけすぎてしまうと、手残りが少ないという結果になりかねません。

孤独死のあったマンションをリフォームする際は、販売価格とリフォーム費用のバランスを考えることが大事です。

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孤独死のあったマンションを資産価値を落とさず処分したいなら！

ここでは「孤独死とマンションの資産価値」をテーマに解説してきました。

ポイントは次の通りです。

• 孤独死によってマンションの資産価値は10〜30%程度下がる
• 上記はあくまでも相場。資産価値が50%下がった裁判例もある
• リフォームによって資産価値の下落を抑えることも可能である

（通常の物件と変わらない販売価格で処分できるケースもある）

• 販売価格とリフォーム費用のバランスが大事である

最後に補足ですが、孤独死のあったマンションは必ずしもリフォームやフルリノベーションをすることが最善とは限りません。

物件の条件によっては、リフォームをせずにそのまま処分するのが最善というケースもあります。

リフォームをすべきか否かは、事故物件を得意にする不動産会社のアドバイスをもとに判断するのがよいでしょう。

ただし、不動産会社の言うことを鵜呑みするのではなく、ご自身で最終判断することが重要です。

孤独死があったマンションの処分でお困りの方は、株式会社EINZ（アインズ）までお気軽にご相談ください。

私たちは「訳あり物件専門」の不動産会社です。

以下のようなご提案が可能です。

• 売却：孤独死のあった物件を売却するお手伝い
• 買取：孤独死のあった物件を適正価格で買取
• 物件再生：孤独死で下落した物件価値を再生
• 引取：ほかの方法では処分が難しい事故物件を有料引取

お問い合わせの際は、お手数ですが「事故物件に関連するご相談であること」「ご希望される提案内容や物件概要」などをお知らせいただけますと、よりスムーズに対応できます。