孤独死によって物件価値はいくら下がる？売却価格に影響する要因とは？

所有する物件で孤独死が起きた際、「物件価値（売却価格/買取価格）がいくら下がるか」を気にされるオーナーが増えています。

その背景には、高齢者を含む単身世帯の増加があります。

結論から申し上げますと、孤独死による物件価値の影響は、いくつかの要因（例：原因、発見までの時間、特殊清掃やリフォームなど）によって変わってきます。

孤独死の物件は殺人や自殺などと比べて下落率が緩やかといわれますが、要因によっては売却価格に大きなマイナスとなる可能性もあります。

ここでは、これらの内容について詳しく解説していきます。

孤独死が物件価値に影響する5つの要因とは？

孤独死とは、誰にも看取られずに1人で亡くなることです。

身寄りのないご高齢者が孤独死するケースもありますし、若い会社員が孤独死するケースもあります。

つまり、すべての単身者は孤独死のリスクがあるということです。

孤独死が物件価値にどれくらい影響を及ぼすかについては、ある程度相場があるものの、ケースバイケースです。

以下のような要因の組み合わせによって、適正な販売価格（または、買取価格）が変わってきます。

• 孤独死の原因は何か
• 発見までの期間はどれくらいか
• 孤独死から期間がどれくらい経っているか
• 特殊清掃を行ったか
• リフォームを行ったか
• 事故物件を得意にする不動産会社に依頼したか

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1.孤独死の原因は何か

孤独死の主な原因は、病死、自殺、事故死（例：誤嚥〈ごえん〉による死・焼死、ガス中毒死、転倒など）に大別されます。

孤独死の死亡原因を見てみると、圧倒的に割合が多いのは病死です。

▽孤独死の原因と割合

• 病死：66.8%
• 自殺：9.8%
• 事故死：1.2%
• 不明：22.1%

出所：日本少額短期保険協会など「第7回孤独死現状レポート」（外部リンク）

これらの原因の中で、物件価値への影響が一番大きいのは自殺です。

例えば、原因が「病死」と「自殺」の場合で下落率の相場を比較すると、以下のような差になります

▽病死と自殺の下落率の比較

原因	下落率の相場 （通常物件の相場と比べた場合）
病死	10〜20%程度下落
自殺	20〜30%程度下落

2.発見までの期間はどれくらいか

孤独死が起きてから発見されるまでの期間も、物件価値に大きな影響を及ぼします。

発見されるまでの期間と物件価値の関係は次のようになります。

• 発見されるまでの期間が短い（数日以内など）：物件価値の下落率が少ない
• 発見されるまでの期間が長い（数日以上など）：物件価値の下落率が大きい

孤独死から発見されるまでの期間がどれぐらいだと短いか（あるいは長いか）。

この判断については、公的な指針などで明確に示されているわけではありません。

一例では、「発見まで72時間未満」と「72時間以上」で心理的瑕疵のランクを分けている不動産業者もあります。

少なくとも、室内の気温がそれほど高くない環境で、孤独死の翌日に発見されたようなケースでは物件価値への影響は比較的少ない（＝買主の心理的負担は少ない）と考えられます。

3.孤独死から期間がどれくらい経っているか

孤独死からの期間が経っているほど、買主の心理的負担は少なくないと考えるのが 一般的です。

孤独死が数カ月前に起こった物件と、数年前に起こった物件では心象が大きく違います。

3.特殊清掃を行ったか

孤独死が発生すると、通常のハウスクリーニングでは体液や臭いを取り除くのが難しいケースもよくあります。

特殊清掃により体液・臭いを取り除くことで、見た目を改善するとともに細菌や害虫が増加することを抑えることが可能です。

特殊清掃では、現場の状況に応じて以下のような作業が実施されます。

• 消毒
• 害虫の駆除
• 現場の清掃
• 消臭/脱臭

クオリティの高い特殊清掃を行うことで孤独死の跡がなくなれば、買主の心象が変わり、物件価値にプラスの影響があると考えられます。

特殊清掃の費用は、発見までの日数・季節・物件の間取りなどによって以下のように変わってきます。

• 日数：発見が早い（料金が安い）＜発見が遅い（料金が高い）
• 季節：寒い（料金が安い）＜暑い（料金が高い）
• 間取り：狭い（料金が安い）＜広い（料金が高い）

なお、国土交通省がまとめたガイドラインでは、特殊清掃を行った場合は買主・借主に告知が必要という見解を示しています。

中には、特殊清掃を行っても告知をしたくないというオーナーもいるかもしれません。

しかし、契約不適合責任のリスクがあるため、告知を必ず行いましょう。

4.リフォームを行ったか

特殊清掃だけでは、床の体液のしみ、クロスの血しぶきなどを取り除けないケースもあります。

このような物件に対しては、リフォームによって孤独死のマイナスイメージを一新し、物件価値の下落を最小限に抑えることも可能です。

孤独死のあった物件へのリフォームでは、以下のようなメニューがあります。

• 床や畳の解体/交換
• クロスの張り替え
• 水まわりの交換　など

孤独死が発生した物件でも、適切なリフォームを行うことで、通常物件の相場と変わらない価格で売却できるケースもあります（下記の「関連記事」参照）。

ただし、リフォームを行うとまとまった費用がかかります。

販売価格と費用のバランスを見ながら、リフォームの可否や予算を決めることも大事です。

※さらに事故物件の建て替えをすると、買主の心理的負担を軽減しやすくなります。

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5.事故物件を得意にする不動産会社に依頼したか

不動産の中でも、孤独死があった物件の取引は特殊です。

事故物件を得意にする不動産会社でなければ、適正な値付けをしたり、効果的な営業を行ったりするのが難しい面があります。

また、事故物件の告知義務については、国土交通省のガイドライン（※）があるものの、曖昧な部分もあります。

事故物件を得意にする不動産会社であれば、「告知義務が必要か否か」のアドバイスも的確にしてもらえるでしょう。
※国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

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相談できる不動産会社がない人は、EINZにお気軽にご相談を！

ここでは、「孤独死と物件価値」をテーマに解説してきました。

そのポイントは次の通りです。

• ひと口に孤独死といっても原因によって下落率の相場は違う
• 発見されるまでの期間が短いほど物件価値は下がりにくい
• クオリティの高い特殊清掃をすることで物件価値の下落が抑えやすくなる
• リフォームによって物件価値の下落が抑えやすくなる
• 事故物件を得意にする不動産会社に依頼することも大事である

とはいえ、事故物件を得意にする不動産会社は数少ないのが現実です。

「相談できる不動産会社がない（これから見つけたい）」という人は株式会社EINZ（アインズ）にお気軽にご相談ください。

私たちは「訳あり物件専門」の不動産会社です。

以下のようなご提案が可能です。

• 売却：孤独死のあった物件を売却するお手伝い
• 買取：孤独死のあった物件を適正価格で買取
• 物件再生：孤独死で下落した物件価値を再生
• 引取：ほかの方法では処分が難しい事故物件を有料引取

お問い合わせの際は、お手数ですが「事故物件に関連するご相談であること」「ご希望される提案内容や物件概要」などをお知らせいただけますと、よりスムーズに対応できます。