自殺物件の売却前に知っておきたい｜告知義務や期間、売却相場などについて

自殺物件を売却する際は、買主への告知義務が必要とされます。

売却の場合、この告知義務には期間がありません。

自殺があった事実を買主に伝えずに売買取引をすると訴訟リスクがあります（契約不適合責任）。

また、自殺物件の売却価格は、通常物件の相場よりも20〜30%程度下がるといわれます。

これらの詳しい内容や自殺物件の売却相場などについて、わかりやすく解説します。

自殺物件は事故物件になるのか？

自殺物件は事故物件になります。

そのため、告知義務（物件で自殺があった事実を買主に伝える義務）が必要とされます。

事故物件とは、そもそも心理的瑕疵（買主や借主が受ける心理的な嫌悪感）のある物件のことです。

事故物件のなかでも、自殺物件は買主や借主の抵抗感がとくに強いと考えられます。

自殺物件だったことを告知せずに売却すると、訴訟リスクがあるため注意しましょう。

自殺物件の売却において告知が必要な根拠は、判例や国土交通省が示している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。
同ガイドラインでは「自然死（老衰や持病による病死など）以外は告知義務が必要」としています。

自殺物件の告知義務の期間はどれくらい？

自殺物件に限らず、事故物件を「売却する場合」は、告知義務の期間が特に定められていません（賃貸の場合はおおむね3年）。

そのため、自殺から5年、10年などの相当期間が過ぎていても告知義務を果たすのが安心です。

前出の国土交通省のガイドラインでは、告知義務の期間を以下のように「売却」と「賃貸」で明確に区分けしています。

契約形態	告知期間の目安
賃貸借取引の場合	死が発覚してからおおむね3年※
売買取引の場合	ガイドラインで期間が示されていない ＝期間に関係なく告知が必要と解釈される

※ただし、賃貸借取引の場合でも、人の死に事件性があったり、社会に与えた影響が大きかったりといったケースでは「おおむね3年」という目安に該当しない。

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共用部分の自殺は事故物件になるのか？

集合住宅の共用部分の自殺告知について、国土交通省のガイドラインでは「賃貸借取引と同様に扱う」としています。

つまり、告知期間の目安は「死が発覚してからおおむね3年」ということです。

ただし、共用部分の自殺でも、以下のように状況によって「告知が必要か否か」が変わってくることに注意しましょう。

状況	告知義務の有無
自殺のあった隣接物件	告知の必要なし
住民が日常生活で通常使用しない共用部分	告知の必要なし
住民が日常生活で通常使用する共用部分	告知が必要

なお、同ガイドラインでは共用部分の定義を住民（買主や借主）が日常生活で使う共用の玄関・エレベーター・廊下・階段・各戸のベランダなどとしています。

告知義務に違反した場合はどうなる？

自殺物件のような心理的瑕疵のある物件を売却する際、自殺があった事実を告知せずに取引をしてしまうと訴訟リスクがあるので注意をしましょう。

敗訴することで代金の減額や損害賠償などを求められてしまいます。

具体的に買主が訴訟の根拠とするのは多くの場合、民法の「契約不適合責任」でしょう。

買主は売主や仲介会社などに対して、以下の4つの権利を主張することができます。

追完請求権 （民法第562条）	目的物の補修、代替物の引き渡し、不足分の引渡しなどを求める権利
代金減額請求権 （民法第563条）	引き渡された目的物が契約内容に合わない場合、不適合の内容によって代金の減額を求める権利
損害賠償請求 （民法第564条）	債務不履行や不法行為によってこうむった損害の補償を求める権利
解除権 （同上）	契約そのものを解除する権利

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自殺物件の売却相場はどれくらい？

自殺物件は、事故物件のなかでも特に大きく「売却相場が下がる」と言われます。

理由は、買主が受ける心理的な嫌悪感がとりわけ強いからです。

一般的に自殺物件の相場は、通常物件の相場よりも20〜30%程度下がるといわれます。

とはいえ、20〜30%程度下がるというのは、あくまでも一般論です。

以下のような要素によって、売却価格が変わってくる可能性があります。

自殺した人はどこで亡くなったのか？

自殺した人が物件内で亡くなっていた場合と、救急車などで運ばれて病院で亡くなった場合では、心理的な嫌悪感が変わってくる可能性があります。

嫌悪感が強いのは一般的に前者（物件内で亡くなった場合）であり、売却価格が大きく下がりやすいです。

自殺の方法は何か？

出血を伴う自殺（手首を切るなど）と、出血を伴わない自殺（薬物の中毒死など）では、心理的な嫌悪感が変わってくる可能性があります。

嫌悪感が強いのは一般的に前者（出血を伴う自殺）であり、売却価格が大きく下がりやすいです。

自殺からの期間はどれくらいか？

自殺が発生した期間も、売却価格に影響を及ぼす可能性があります。

自殺の発生と売却時期の期間が短いほど、買主の心理的な抵抗感が強くなると考えられます。

たとえば、「数十年前に自殺があった物件」よりも「数カ月前に自殺があった物件」のほうが買主の嫌悪感は強いでしょう。

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自殺物件を適正価格で売却するコツは？

「自殺物件を適正価格で売却したい」と考えたとき、一番大事なことは自殺物件（訳あり物件）を数多く扱っている不動産会社に相談・依頼をすることです。

自殺物件は事故物件のなかでも「買主の心理的な嫌悪感が強い」という特徴があります。

そのため、一般の不動産会社では、取り扱ってもらえないケースも少なくありません。

仮に、取り扱ってくれたとしても、自殺物件売却のノウハウがない不動産会社だと、買主探しで難航する可能性が高いです。

以上の理由から、自殺物件を売却するなら「訳あり物件（事故物件）専門」「事故物件を高価買取」などを打ち出している不動産会社がおすすめです。

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ここまで解説してきた「自殺物件の売却」についての要点をまとめると以下のようになります。

• 自殺物件の売却時は買主に告知をしなければならない
• 売却の場合は「自殺発生からの期間」に関係なく告知をするべきである
• 自殺があった事実を告知せずに物件を売却した場合、訴訟リスクがある
• 自殺物件は売却価格が大きく下落しやすい（通常物件の20〜30%程度）
• 自殺物件の処分は「訳あり物件」を得意にする不動産会社に相談するべき

「自殺物件を処分したい」とお考えで、まだ不動産会社が決まっていない方は、株式会社EINZ（アインズ）にお気軽にご相談ください。

私たちは「事故物件（訳あり物件）専門」の不動産会社です。オーナー様のご希望に合わせて、以下のようなご提案が可能です。

• 売却：自殺物件の買主探しのお手伝い
• 買取：自殺物件を適正価格で買取
• 物件再生：自殺があった不動産の資産価値を再生
• 引取：通常の業者では処分が難しい自殺物件を有料引取

お問い合わせの際は、お手数ですが「事故物件に関連するご相談であること」「ご希望される提案内容や物件概要」などをお知らせいただけますと、よりスムーズに対応できます。