火事があった不動産は事故物件の告知が必要？売却時のポイントも解説

火事があった不動産は事故物件になるため、売却の際は買主への告知が必須です（一部、告知が不要なケースもあり）。

なお、最近の火事はもちろん、昔の火事についても告知をしておいたほうが安全です。

ここでは上記の詳細に加えて、火事物件を少しでも高く、かつスムーズに売却する際のポイントを解説します。

火事があった不動産は「事故物件」になる？

はじめに、火事物件を売却したい売主が、絶対に抑えておきたい情報について確認しましょう。

火事物件の売却前に知っておきたい「事故物件」の意味

事故物件による心理的瑕疵〈かし〉や環境瑕疵のトラブルが絶えません。

不動産取引におけるそれぞれの瑕疵の意味は次の通りです。

心理的瑕疵	不動産から生じる心理面における嫌悪感・欠陥・傷などのこと
環境瑕疵	不動産を取り巻く環境に関する傷のこと

とくに上記のうち｢心理的瑕疵」は不動産取引のトラブルで注目されるテーマです。

これらの瑕疵を内包する不動産が、いわゆる事故物件です。

不動産の取引時、売主が買主に対して「事故物件をであること」を告げ、納得してもらった上で契約を交わさないと民法の「契約不適合責任」に問われる可能性があります。

そして、契約不適合責任に該当する場合、売主は買主から以下の請求をされる可能性があります。

追完請求権 （民法第562条）	目的物の補修、代替物の引き渡し、不足分の引渡しなどを求める権利
代金減額請求権 （民法第563条）	引き渡された目的物が契約内容に合わない場合、不適合の内容によって代金の減額を求める権利
損害賠償請求 （民法第564条）	債務不履行や不法行為によってこうむった損害の補償を求める権利
解除権 （同上）	契約そのものを解除する権利

火事があった不動産は、事故物件の告知をするのが原則

では、火事があった不動産は事故物件に該当するのでしょうか。

結論から申し上げると、火事があった不動産は事故物件であり、告知をするのが原則です。

この部分について詳細を確認してみましょう。

まず、「その取引が事故物件に該当するか」については、国土交通省が示すガイドラインが目安になるというのが不動産業界の一般的な解釈です。

ガイドラインでは、以下のような状況で住人が亡くなった場合は「告知義務がいらない（不要）」としています。

• 自然死（例：老衰・持病による病死）
• 日常生活で生じた不慮の事故（例：階段からの転落、入浴中の溺死）
• 食事中の誤嚥〈ごえん〉　など

参照：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

一方で、これら以外の原因で住人の死が発生した場合は、「告知義務がある」と考えられるとしています。

以上の内容を踏まえると、「火事物件は告知義務がある」と考えるのが当然です。

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昔に起きた火事でも事故物件の告知は必要

なお、不動産の「売却」の場合、告知期間の目安はありません。

つまり、「昔の火事だから告知しなくてよい」といった判断はできないということです。

「火事があった不動産＝発生した時期に関わらず、事故物件の告知が必要」と認識しましょう。

ボヤが火事物件になるか否かは慎重な判断を

すべての火事があった不動産は「事故物件の告知が必要」というのが原則です。

とはいえ、ちょっとしたボヤなら、心理的瑕疵にあたる可能性は低いでしょう。

とはいえ、「ボヤだから事故物件にならない」と素人判断をするのは危険です。

不動産会社からの助言を受けた上で、「事故物件の告知が必要か否か」を判断するのが安全です。

心配なときは、合わせて弁護士にも相談しましょう。

火事があった不動産は売却価格が安くなる？

火事があった不動産の売却価格の相場は「一般物件の30%減」といわれます。

仮に、売却価格の相場が5,000万円なら、3,500万円（5000万円×70%）が目安ということです。

一方で、不動産取引は売手と買手が1対1で交渉する「相対〈あいたい〉取引が基本」という部分も見逃せません。

「火事物件でも構わない。相場より高い金額で買いたい」と思う人がいれば売却価格は高くなります。

逆に、一般物件の30%減の価格を提示しても、欲しい人が現れなければそれ以下の売却価格になります。

また、火事の内容も不動産の売却価格に影響を与える可能性があります。

たとえば焼死者を出した火事であれば心理的瑕疵が強い、すなわち売却価格が安くなりやすいと予想されます。

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火事があった不動産を売却する際のポイント

火事物件でも、以下のポイントを意識することで売却価格の下落幅を抑えたり、スムーズに処分できたりします。

• 更地にしてから処分する
• 用途を変えて活用、売却する
• 住宅診断やリフォームを行う
• 不動産の買取を利用する

それぞれのポイントの詳細を確認していきましょう。

更地にしてから処分する

火事があった不動産を「仲介」で売却する際、重要なのが「更地にしてから処分すること」です。

半焼などで建物が残っているなら取り壊して更地にする、全焼でも焼け跡が生々しく残っているなら除去して更地にするといった具合です。

更地にすることで火事の心理的な抵抗感が薄まり、売却価格にプラスの影響を及ぼす可能性があります。

ただし、住居用の建物を解体すると、固定資産税の軽減措置を受けられなくなり、税金の負担が重くなります。

このことも踏まえて、更地にするタイミングを慎重に考えましょう。

用途を変えて活用、売却する

土地の用途を住居以外に設定することで、火事物件の心理的な抵抗感を薄めることも可能です。

たとえば、月極駐車場、コインパーキング、レンタルスペースなどの用途で売り出すなどの方法です。

住宅診断やリフォームを行う

火事があった不動産でも、建物の大半が使える状態なら「家屋付き土地」として売却することもできます。

その際、焼けた部分をしっかりリフォームした上で、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）の結果を伝えれば、買主の安心感を醸成できます。

不動産の買取を利用する

事故物件（訳あり物件）の買取を得意にする不動産会社に、直接売却するのも一案です。

買主を探して契約をする「仲介」と、不動産会社に直接売却する「買取」には以下のような違いがあります。

	仲介	買取
メリット	・希望の売却価格で売りに出せる	・条件が合えば即決で買い取ってもらえる
デメリット	・買主が見つからない可能性もある ・希望の売却価格で処分できない場合もある	・仲介と比べて売却価格が安いケースが多い

仲介と買取、どちらのサービス形態が自身に合うかを慎重に選びましょう。

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火事物件の売却でお困りの方はEINZ（アインズ）へ相談

ここまで解説してきた「火事があった不動産の売却」についての要点をまとめると以下のようになります。

• 火事物件は告知義務があるのが原則
• 火事物件の告知期間についての決まりはない
• ボヤのあった物件の告知が必要かは慎重な判断を
• 火事物件を売却する際のポイントは「更地にする」「用途変更」など

補足をすると、隣家や隣の部屋で火事が発生した場合も、状況によっては告知をしたほうがよいでしょう。

とくに焼死者が出た場合は、その事実を買主に伝えたほうが安全です。

最後に、火事物件の処分でお困りの人は、株式会社EINZ（アインズ）にお気軽にご相談ください。

私たちは「事故物件（訳あり物件）専門」の不動産会社です。

経験と知識に基づき、以下のようなご提案が可能です。

• 売却：火事物件の買主探しのお手伝い
• 買取：火事物件を適正価格で買取
• 物件再生：火事があった不動産の資産価値を再生
• 引取：ほかの方法では処分が難しい火事物件を有料引取

お問い合わせの際は、お手数ですが「事故物件に関連するご相談であること」「ご希望される提案内容や物件概要」などをお知らせいただけますと、よりスムーズに対応できます。