在宅看取りは事故物件にならない｜告知不要な理由と売却までの流れ

親や配偶者などを在宅看取りすると事故物件扱いになるのか。

家を売却する際、気にされる方も多いようです。

結論から申し上げると、在宅看取りをした物件は事故物件にはなりません。

そのため、売主の義務である事故物件の告知も不要です。

ただし、これは原則であり、慎重に判断していくことが大切です。

この記事はその詳細と、在宅看取りをした家を売却するまでの流れについて解説します。

在宅看取りをした物件が事故物件にならない理由とは？

事故物件とは心理的瑕疵〈かし〉がある物件のことです。

はじめに重要キーワードの「心理的瑕疵」の意味を確認しましょう。

在宅看取りをした物件は「心理的瑕疵がない＝事故物件にならない」

日本では今、超高齢化社会を迎えたことで「病院中心の治療」から「在宅での医療・介護」へのシフトチェンジが進められています。

具体的には、在宅医療・介護をサポートする「地域包括ケアシステム」などに関する介護報酬率を高める取り組みが進められています。
参考：厚生労働省「在宅医療の現状について」（令和4年3月）

こういった環境のなか、最近では親や配偶者を在宅で看取るケースも少なくないでしょう。

看取った後に家を売却するケースもありますが、その際気になるのは「家族が亡くなった家は事故物件になるのか」ということです。

これについては、在宅看取りをした物件は「事故物件にならない」というのが原則です。

その理由は在宅看取りであれば物件の買主や借主の「心理的瑕疵が少ない」と考えられるからです。

事故物件かどうか–判断の目安は国土交通省のガイドライン

不動産取引における心理的瑕疵とは、その物件から買主や借主が受ける、心理的な嫌悪感・欠陥・傷などのこと。

この心理的瑕疵があることが事故物件の条件です。

しかし、次の2つの理由から、心理的瑕疵の判断は難しい面があります。

• 心理的瑕疵は人によって感じ方が異なる
• 法律に明示されていない

このようなトラブルが起きやすい状況に対し、国土交通省から判断の目安として示されたのが「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。

このなかでは、老衰や持病による病死などいわゆる自然死については「事故物件の告知をしなくてもよい」という内容が示されています。

在宅看取りのケースは上記の自然死に当たるため、物件を売却・賃貸をする際に「事故物件の告知をしなくてもよい」ということになります。

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在宅看取りをした物件でも、トラブルリスクはゼロじゃない

在宅看取りをした物件は、事故物件になりません。

一方で人の死に関わった物件のため、売却の際は細心の配慮が必要です。

在宅看取りの物件でも要注意なケース

前述のように心理的瑕疵は人によって感じ方が異なります。

そのため、事故物件でないとしても契約時には細心の注意を払いたいものです。

例えば、家族が亡くなった物件であることを告げずに売却や賃貸の契約を交わし、後から相手方がその事実を知り、トラブルになる可能性もゼロではありません。

とくに以下のようなケースでは、「在宅看取りがあったこと」を告げるか慎重に判断したほうがよいでしょう。

• 契約前に相手方から事故物件でないか確認された
• 相手方が神経質なタイプである
• 在宅看取りをした直後に契約を結んだ
• 感染症で亡くなった　など

たとえば、在宅看取りといえども、数カ月前に人が亡くなったばかりの家を購入するとなると、大半の人が心理的な抵抗感を感じるのではないでしょうか。

このように告知をするか否かは、相手方の気持ちに寄り添って考えることが大事です。

売却前に知っておきたい「契約不適合責任」

在宅看取りの物件はトラブルリスクが比較的少ないとはいえ、相手方から民法の「契約不適合責任」の権利を主張される恐れがあります。

以下の4つが契約不適合責任において買主・借主が主張できる権利です。

追完請求権 （民法第562条）	目的物の補修、代替物の引き渡し、不足分の引渡しなどを求める権利
代金減額請求権 （民法第563条）	引き渡された目的物が契約内容に合わない場合、不適合の内容によって代金の減額を求める権利
損害賠償請求 （民法第564条）	債務不履行や不法行為によってこうむった損害の補償を求める権利
解除権 （同上）	契約そのものを解除する権利

人の死のようなマイナス材料を隠したほうが、「物件を高く売却できるかも」「物件を高く賃貸できるかも」といった考え方はくれぐれも避けましょう。

これらの権利を主張されれば、大きな損失をこうむる可能性もあります。

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在宅看取りをした物件を売却するまでの流れ

「在宅看取りをした物件を売却するまでの流れ」は次の6ステップになります。

1.かかりつけ医などに連絡を入れる

在宅看取りをする場合、大半のケースでかかりつけ医がいらっしゃると思います。

ご家族が亡くなったら、かかりつけ医に連絡をして死亡診断書を出してもらいましょう。
※かかりつけ医がいない場合は警察に連絡

2.各種方面に連絡を入れる

かかりつけ医以外にも以下のような方々に速やかに連絡を入れましょう。

• 葬儀社
• 菩提寺（お寺）
• 親族　など

3.お通夜や葬儀などを行う、各種届出・申請を行う

人が亡くなったとき、必ず届け出なければならない書類には以下の3点があります。

手続き名	概要
死亡届	・死亡の事実を知った日から7日以内に提出 ・亡くなった人の死亡地や本籍地などの自治体に届け出
火葬許可証	・各市町村長に火葬を許可してもらう （許可がなければ火葬はできない）
埋葬許可証	・各市町村長に埋葬を許可してもらう （同上）

参考：法務省「死亡届」、厚生労働省「墓地、埋葬等に関する法律の概要」

4.在宅看取りをした部屋を清掃する

法要などが落ち着いた後で構いませんので、在宅看取りをした部屋の清掃をしっかり行いましょう。

長期療養などで通常の清掃では取り除けないシミや臭いがある場合、ハウスクリーニングの専門業者に依頼するのも一考です。

5.処分方法を検討する

在宅看取りをした物件を処分する方法には、大きく2つの選択肢があります。

• 仲介：不動産会社（仲介会社）を介して買主を探す
• 買取：不動産会社（買取業者）に直接売却する

下記のメリット・デメリットを比較した上で、「仲介と買取どちらがよいか」を検討しましょう。

	仲介	買取
メリット	・希望の売却価格で売りに出せる	・条件が合えば即決で買い取ってもらえる
デメリット	・買主が見つからない可能性もある ・希望の売却価格で処分できない場合もある	・仲介と比べて売却価格が安いケースが多い

6.処分方法に合う不動産会社に相談・依頼する

不動産会社といっても、仲介が得意な業者・買取が得意な業者があります。

求める処分方法を得意にする業者を選びましょう。

合わせて、有利な条件で処分したいなら、複数の不動産会社に見積もりを取ることをおすすめします。

ただし、見積もりの金額だけでなく、その会社の社歴・実績・提案力などを元に総合的に判断することが大事です。

EINZ（アインズ）なら仲介・買取どちらにも対応可能

ここまで解説してきた「在宅看取りをした物件と事故物件」についての要点をまとめると以下のようになります。

• 在宅看取りをした物件は事故物件の告知なしで可
• ただし、「契約不適合責任」の権利を主張される可能性がゼロではない
• 状況によっては在宅看取りをした事実を伝えるのが安全
• 在宅看取りをした物件の処分方法には仲介と買取がある

私たち株式会社EINZ（アインズ）（創業2012年の宅建業者）は、仲介と買取の両方に対応できる不動産会社です。

豊富な経験と知識に基づき、以下のようなご提案が可能です。

• 売却：不動産の買主探しのお手伝い
• 買取：不動産を適正価格で買取
• 物件再生：不動産の資産価値を再生
• 引取：ほかの方法では処分が難しい不動産を有料引取

お問い合わせの際は、お手数ですが「ご希望される提案内容や物件概要」などをお知らせいただけますと、よりスムーズに対応できます。