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事故物件は相続すべき?|相続税評価額、相続すべきかの判断基準、活用方法

「事故物件が相続財産に含まれているが、どう対処したらよいか」こんなお悩みを抱える人もいらっしゃるのではないでしょうか。

事故物件は、絶対に相続しなければならない訳ではありません。

相続するメリットがないケースでは、相続放棄の選択肢もあります。

また、相続財産の全体像が把握できないときは、限定承認を選択する方法もあります。

ここでは上記の詳しい内容、さらには事故物件を相続した後の活用方法などについて、わかりやすく解説します。

相続前に知っておきたい知識!事故物件とは?

事故物件とは、殺人・自殺・火事などが過去に起こった物件のことです。

買主や借主に心理的な抵抗感を抱かせることから(=心理的瑕疵)、売主・貸主は契約をする前に「事故物件であること」を相手方に伝えるのが原則です(告知義務)。

事故物件の告知をしないと訴訟リスクがあり、敗訴すると買主や借主から代金減額や損害賠償などを請求される可能性があるため要注意です(=契約不適合責任)。

【関連記事】
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは?不動産の売主向けに解説

事故物件は相続税評価額が安くなる?

「事故物件は一般物件と相続評価額が同じ(安くならない)」というのが原則です。

ただし、事故によって「建物の利用が制限される」「買主や借主が長期的に見つからない」などの場合は算定で考慮される可能性もあります。

事故物件は必ず相続しなければならない?

親などの被相続人が事故物件を遺したからといって、必ずしも相続をする必要はありません。

相続の手続きには「相続をする(単純承認または限定承認)」のほか、「相続をしない(相続放棄)」という選択肢もあります。

相続放棄を選ぶ場合は、家庭裁判所に相続放棄の意思を書面(相続放棄の申述書)で届け出る必要があります。

なお、相続放棄が可能な期限は、相続人が相続の開始があったことを知った日から3カ月以内と定められています。

※相続放棄の期限が3カ月以内というのは原則です。期限内に相続財産を把握できないなど、家庭裁判所に認められる理由があれば延長も可能です。

事故物件を相続放棄した方がよいケースとは?

事故物件を相続放棄した方がよいと考えられるのは、以下のようなケースです。

〈プラスの財産よりもマイナスの財産の方が多い〉
相続財産には以下のように、プラスの財産とマイナスの財産があります。

  • プラスの財産:不動産(事故物件含む)、預貯金など
  • マイナスの財産:債務、未払金、保証債務など

「プラスの財産とマイナス財産は必ずセットで相続しなければならない」という決まりがあります。

つまり、不動産や預貯金は相続するけれど、借金は相続しないといったことはできないのです。

通常、プラスの財産よりもマイナスの財産の方が多い場合は、相続をしてもデメリットが大きいため相続放棄が選ばれやすいです。

この場合、当然ながら事故物件は相続しないということになります。

〈相続争いを避けたい〉
相続人同士で財産の分配などで争いになった場合(あるいは争いになることが予想される場合)、たとえマイナスの財産をプラスの財産が上回っていても、相続放棄を選択するケースもあり得ます。

たとえば、財産が事故物件とわずかな預金くらいにも関わらず、ほかの相続人が気難しく遺産分割協議をするのが面倒といったケースで相続放棄の選択が考えられます。

事故物件を相続した方がよいケースとは?

上記とは反対に、事故物件を相続した方がよいと考えられるのは以下のようなケースです。

〈マイナスの財産よりもプラスの財産の方が多い〉
マイナスの財産を差し引いても、プラスの財産の方が多く残るという場合は、相続をするのがよいでしょう。

ただし、相続をするなら全ての財産を引き継ぐのが原則です(単純承認の場合)。

「事故物件だけを相続財産から省く」といったことはできないので注意しましょう。

〈事故物件といえども実家を手放したくない〉
プラスの財産からマイナスの財産を差し引いたとき、ほぼプラスマイナスゼロになるといったケースもあります。

こういったケースで事故物件となった実家を手放したくないなら、相続の意思を示すのがよいでしょう。

財産が把握できない場合は「限定承認」の選択もある

「相続放棄の期限内に財産状況が調べ切れない」といった場合は、「限定承認」を選ぶのが得策です。

限定承認とは、相続後にプラスの財産を上回る債務が見つかっても、プラスの財産を超える債務は受け継がないで済む仕組みです。

たとえば、資産価値1,000万円の事故物件と金融資産2,000万円を通常の相続(単純承認)した場合、5,000万円の債務が見つかればマイナス2,000万円になってしまいます。

同じ状況で限定承認を選べば、プラスの資産を超える分の返済義務はありません。

ただし、限定承認には「相続人全員で家庭裁判所に申し立てなければならない」という注意点もあります。

相続人のうち1人が行方不明だったり、限定承認に賛成しなかったりする場合は選択できません。

事故物件を相続した後の活用方法は?

事故物件を相続した後の活用方法は、次の4つが考えられます。

  • 居住:相続人の自宅として活用する
  • 売却:不動産会社(仲介会社)を介して買主を探す
  • 買取:不動産会社(買取業者)に直接売却する
  • 賃貸:第三者に貸して家賃収入を得る

それぞれの選択肢にメリット・デメリットがあります。

その内容を把握した上で「どの活用方法を選ぶべきか」を決めることが大事です。

メリット デメリット
居住 告知義務を気にしなくてよい 維持費や固定資産税などがかかる
売却 売却益を得られる 買主が見つからない可能性もある
買取 売却よりも短期間で処分しやすい 売却よりも価格が安くなりやすい
賃貸 家賃収入を得られる 空室になると家賃収入が入ってこない

補足をすると、事故物件に居住しない場合は、売却・買取・賃貸のいずれかの選択になります。

しかし、以下のように悪条件の不動産の場合、売却・買取・賃貸が難しいケースもあります。

  • 郊外や地方など立地が悪い
  • 建物が古くそのままでは活用できない
  • 凄惨な事故物件である
  • 社会的な注目度の高い事故物件である など

その場合は有料引取、つまり専門業者に料金を払って処分する方法もあります。

相続後の自殺物件の活用方法でお悩みの方はEINZ(アインズ)へ相談

以上、「自殺物件と相続」について解説してきました。

要点をまとめると以下のようになります。

  • 自殺物件は一般物件と相続税評価額は変わらないのが原則である
  • 自殺物件の相続の選択肢には、相続放棄、単純承認、限定承認がある
  • マイナスの資産の方が多い場合は相続放棄を選択すべき
  • 資産の全体像が把握できない場合は限定承認を選択すべき
  • 事故物件を相続した後の活用方法には、居住、売却、買取、賃貸などがある

自殺物件を相続した後、どのように活用してよいかわからない方は、株式会社EINZ(アインズ)にお気軽にご相談ください。

私たちは「事故物件(訳あり物件)専門」の不動産会社です。オーナー様のご希望に合わせて、以下のようなご提案が可能です。

  • 売却:自殺物件の買主探しのお手伝い
  • 買取:自殺物件を適正価格で買取
  • 物件再生:自殺があった不動産の資産価値を再生
  • 引取:通常の業者では処分が難しい自殺物件を有料引取

お問い合わせの際は、お手数ですが「事故物件に関連するご相談であること」「ご希望される提案内容や物件概要」などをお知らせいただけますと、よりスムーズに対応できます。

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