未接道物件を売却したい！売却価格の目安や高く売る方法などを解説！

所有する物件が「未接道物件（接道義務を満たしていない）」といわれたことはないでしょうか。

未接道物件は売却しようとしても、買い手が見つからなかったり、価格が下がったりするケースが大半です。

今回は、未接道物件の売却価格の目安や、高く売るためのポイントなどを分かりやすく解説します。

未接道物件とは？未接道物件はいくらで売却できる？

はじめに、未接道物件の基本と売却価格の目安を確認しましょう。

未接道物件とは、建築基準法の接道義務を満たしていない物件のこと

建築基準法の規定では、都市計画区域で建物が建っている土地は、公用の道路に2m以上接していなければならないと定められています。

この規定を接道義務といいます。

接道義務を果たすには加えて、幅4m以上（6m以上の区域もある）ある公用の道路に接している必要もあります。

この建築基準法の接道義務を満たしていない物件が未接道物件です。

未接道物件は災害時のリスクが高いため、建物を取り壊して再建築することができません。

未接道物件は建物が建て替えられないという理由で、一般的な不動産と比べて資産価値が下がります。

未接道物件は、通常物件の50〜70%程度の価格になる

未接道物件の売却価格についてはケースバイケースですが、目安として「通常物件の50〜70%程度」の価格になるといわれます。

また、未接道物件だと買い手が見つけにくいデメリットもあります。

その理由は、法令を遵守していないため、金融機関の融資を受けづらいからです。

仮に購入希望者が現れたとしても、ローン審査に通らないため契約に至らないというケースが多いのです。

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未接道物件をスムーズに売却するためのポイント

ここまでの内容で、未接道物件のデメリットである「売却価格が安く、買い手を見つけにくい」についてはご理解いただけたと思います。

ただし、あらかじめ以下のポイントを把握していれば、デメリットを解消しやすくなります。

・3つの選択肢から、条件に合うものを選ぶ
・訳あり不動産に強い不動産会社に相談する
・高値で売却したいなら、専門家のサポートを受ける

ポイント1：3つの選択肢から、条件に合うものを選ぶ

未接道物件を売却するには、次の3つの選択肢があります。

・そのまま売却する（仲介）
・訳あり物件に強い不動産会社に直接売却する
・再生させて高く売却する

未接道物件を売却する一番のポイントは、上記の3つから適切な選択をすることです。

例えば、「1.そのまま売却する（仲介）」の選択が合っているのは、未接道物件でも比較的スムーズに買い手が見つかりやすい以下のようなケースです。

・物件が比較的、新しい
・ニーズの高い好立地にある
・売却価格にこだわらない、安くてもよい

新しい物件や好立地の物件であれば、末接道物件でも買い手がつく可能性があります。

また、売却価格にこだわらないなら、売値をどこまでも下げていけば買い手が見つかるかもしれません。

ただし、末接道物件の仲介で買い手がすぐに現れるのはレアケースです。

とくに築古物件の場合は買い手が現れにくいため、ほかの選択肢を考えた方がよいかもしれません。

ポイント2：訳あり不動産に強い不動産会社に相談する

先ほどご紹介した3つの選択肢のうち、未接道物件を売却する現実的な方法は、「訳あり物件に強い不動産会社への直接売却」です。

不動産会社の中には仲介だけでなく、個人から物件を直接買い取っている業者もあります。

ただし、一般的な不動産会社では、未接道物件を受け付けてくれないこともよくあります。

そのため、訳あり不動産に強い不動産会社に相談するのが賢明といえます。

買取業者に売却しても、価格は通常物件の相場よりも安くなるのが普通です。
しかし、買い手が見つからない、売れないという問題は解消できます。

とはいえ、買い叩く業者もあるため、複数の不動産会社に査定依頼をするのがおすすめです。

ポイント3：高値で売却したいなら、専門家のサポートを受ける

未接道物件でも高く売ることにこだわるなら、「再生させて高く売却する」選択もあります。

これは、「建築基準法の接道義務を満たしていない」という未接道物件のウィークポイントをなくす、あるいは弱めることで、通常の不動産に近い売却価格を狙うという考え方です。

ただしこの選択は、不動産再生に詳しい専門家によるコンサルやサポートが必要不可欠です。

なぜなら、不動産の知識がない人が実行すると、投資をしたのに買い手が見つからない（または高く売れない）という結果になりやすいからです。

具体的に、未接道物件を高く売るためにはどんな方法があるか、次項で詳しくお話しします。

未接道物件を高く売るための方法

未接道物件を再生させて高く売却するには、次の3つの方法が考えられます。

・隣地を買い取って再生する
・セットバックをして売却する
・自治体から再建築許可を受ける

方法1：隣地を買い取って再生する

未接道物件を高く売却する方法の1つ目は、隣地を買い取るというものです。

これにより、公用の道路に幅2m以上接するようにしたり、間口を2m以上に広げたりできれば、通常の物件と同等の価格で売却することが可能となります。

隣地を買い取って再生する方法には「隣地を丸ごと買い取る」「隣地の一部を買い取る」の2つがあります。

後者の場合、建築基準法の接道義務を満たす分だけ購入することで、費用を最小限に抑えられます。

方法2：セットバックをして売却する

幅4m以上の道路に接していない未接道物件でも、セットバックをすることで接道義務を果たすことが可能です。

セットバックとは建て替え時に土地を後退させることです。

幅4 m 以上の道路に接していることが接道義務の条件のひとつでした。

しかし、すでに建物が建っている土地については、幅4m未満でも特定行政庁が公用の道路と同様とみなすことがあります（2項道路といわれる）。

この場合、セットバックをすることで一定のスペースを確保すれば、建て替えが可能なケースもあります。

方法3：自治体から再建築許可を受ける

敷地が道路に2m以上接していない未接道物件でも、建設基準法が規定する一定の要件を満たすことで再建築が可能なケースもあります。

以下が、建築基準法の該当箇所です。

*建築審査会の許可については、2018年の建築基準法改正で緩和された部分もあります。

なお、上記の条文内の「国土交通省令で定める基準に適合する建築物」とは、次の通りです。

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この記事を読むことで、次に挙げる3つのことをご理解いただけたはずです。

・未接道物件は売却価格が安く売りにくい
・ただし、適切な選択をすれば、高く売却できる可能性もある
・未接道物件を高く売却するには、いくつかの方法がある

不動産再生・活性化を専門とする株式会社EINZ（アインズ）では、未接道物件について以下のようなコンサルやサポートが可能です。

・未接道物件を高く売るための分析・提案
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