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事故物件を適正価格で売るには?売却までのステップとポイント

事故物件を適正価格(相場に近い価格)で売るには、意識すべきいくつかのポイントがあります。

一例では、「できるだけ元の状態に戻す」「情報開示を十分に行う」「事故物件に詳しい不動産会社にアドバイスを求める」などです。

ここではその詳細と、事故物件を売るにはどのようなステップが必要かなどについて、わかりやすく解説します。

事故物件を売るには、どのようなステップが必要?

事故物件を売るには、通常の物件と異なるステップを踏む必要があります。

売却までの大きな流れを確認してみましょう。

ステップ1:遺品整理や特殊清掃を行う

事故から一定期間が経ったら、特殊清掃と遺品整理を最優先で進めましょう。

なぜなら、事故の生々しい跡が残っていたり、故人の遺品があったりする状態だと不動産会社や買主に敬遠されてしまうからです。

▽特殊清掃と遺品整理とは

特殊清掃

通常のハウスクリーニングでは落とせない臭い・体液のしみ・血しぶきの跡など除去する

遺品整理

故人の家財道具や衣類などを仕分けし、保管・処分する

「遺品整理のタイミングをいつにするか」で迷う人もいるようですが、とくに目安はないようです。

忌明け法要の後に行われる「形見分け」と「遺品整理」は異なるものですので、故人が亡くなってから49日以内に遺品整理をしても問題はないようです。

参考:平安祭典「遺品整理とは?行なうタイミング(時期)や手順・注意点について

※事故物件を多く扱っている不動産会社の場合、特殊清掃前の状態でも査定や売買契約が可能なケースもあります。

ステップ2:リフォームを行う

特殊清掃で事故の跡を十分取り除けなかった場合は、必要に応じてリフォームを行いましょう。

具体的には、体液のしみが残っている床材やクロスを交換する、事故現場がユニットバスの場合は設備を丸ごと取り替えるなどです。

ステップ3:物件の相続手続きを行う

事故物件を売るには、物件の相続手続きが必須です。状況によって手続きが異なります。

[事故で亡くなった方が所有していた物件の場合]
被相続人の死亡後、まずは遺言書の有無を確認しましょう。

一般的な相続であれば準確定申告や名義変更をした後、売却手続きに移ります。

[事故で亡くなった方が借主だった場合]
借主が亡くなった場合、借家権(その建物を借りる権利)は、相続人に受け継がれます。

物件を売却するには、借家権を受け継いだ相続人との間で契約を終了させる手続きが必要です。

なお、これらの手続きは[ステップ1:遺品整理や特殊清掃を行う]と併行する形(または前後する形)で進めても構いません。

ステップ4:物件の売却方法を決める

事故物件を売る方法には、大きく「仲介」と「買取」があります。

どちらを選ぶとよいかはケースバイケースです。

メリット・デメリットを比較して、対象物件にはどちらが合うかを慎重に判断しましょう。

[仲介の特徴・メリット・デメリット]

  • 特徴:不動産会社(宅建業者)を介して買主を探す方法
  • メリット:買取よりも高い金額で売りやすい
  • デメリット:物件の告知や買主探しなどの期間がかかる(物件が売れない可能性もある)

[売却の特徴・メリット・デメリット]

  • 特徴:買取業者(宅建業者)に物件を直接売却する方法
  • メリット:買取よりもスピーディに物件を処分できる
  • デメリット:仲介よりも買取価格が安くなりやすい

なお、「仲介」「買取」どちらを選んでも、以下で解説する「事故物件を適切価格で売るポイント」を意識することが重要です。

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事故物件を適正価格で売るには、どんなポイントを意識すべき?

事故物件は心理的瑕疵がある分、高く売るのが困難です。

一方で、下記のポイントを意識すれば適正価格(事故物件の相場の範囲内)で売却することも可能でしょう。

できるだけ元の状態に戻す

事故物件を適正価格で売るには、「できるだけ元の状態に戻すこと」が大事です。

事故の跡が生々しく残っている状態だと、物件の内見・査定・売買契約などに差し障りがあります。

ただし、特殊清掃、遺品整理、リフォームなどにはそれなりの費用がかかりますが、出費をなるべく抑えながら元の状態に戻すことが大切です。

費用が過大にかかってしまうと、その分、売却益が減ってしまいます。

相見積もりをとる(複数の査定を受ける)

物件を高く売るには、複数の不動産会社の相見積もりをとるのが基本です。

これは事故物件でも同様です。

事故物件は通常の物件よりも売却価格が安くなります。

だからといって、買い叩かれてもよいわけではありません。

相場の範囲内で「少しでも高く売るための努力」をしていくことが大事です。

相見積もりをとるときの注意点としては、もっとも高い売却予定価格(仲介会社の場合)や買取価格(買取業者の場合)を提示してきた不動産会社とすぐに契約しないことです。

以下のような項目で信用力をチェックすることも大切です。

  • 売却予定価格や買取価格の根拠
  • その会社自体の信用力や実績
  • 担当者の言動 など

価格の根拠が弱い業者と取引をすると、最終的な売却価格が下がる恐れがあるため注意しましょう。

情報開示を十分に行う

事故物件を適正な価格で売るには、「買主や不動産会社への十分な情報開示」が欠かせません。

仮に事故物件であることを隠して、一般の物件に近い価格で売却できても、結果的に損をする可能性が高いです。

なぜなら、売買契約後に「事故物件であること」が発覚すれば、損害賠償請求や解約の対象となるからです。

事故物件を売却したいとき、買主や不動産会社に伝えるべき事故物件の情報は、以下の3点です。

  • 事故の原因(自殺、殺人、長期的に発見されなかった孤独死など)
  • 事故の時期(例:20XX年X月頃など)
  • 事故の場所(例:リビングの南側部分、倉庫内など)

上記に加えて、事故物件がマンションの場合は共有部分での事故についても、必要があれば告知をしましょう。

【関連記事】
マンション共用部分の飛び降り自殺物件は告知義務が必要?賠償金も含めて解説

事故物件に詳しい不動産会社に相談する

不動産会社の中には、事故物件に詳しい業者もいます。

こういったタイプの不動産会社と出会ったら、事故物件をどのように売却すればよいかについて相談するのがよいでしょう。

なぜなら、彼らは経験則に基づき、事故物件の適切な「値付け」「扱い方」「買主と交渉するコツ」などを知っているからです。

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ここでは事故物件を適正で売るには、どのようなステップやポイントを意識するとよいかについて解説してきました。

全体を通して最も重要な部分は、「仲介」と「買取」の選択です。

今回の記事でテーマにしてきた「適正価格で売ること(少しでも高い価格で売ること)」を重視するなら、仲介を選択するのがよいでしょう。

その場合でも、複数の不動産会社から相見積もり(売却予定価格)を出してもらうことをおすすめします。

また、「手間をかけずに早く売ること」を重視するなら買取がおすすめです。

なお、訳あり物件を専門とする、私たちEINZ(アインズ)では、事故物件のあらゆる処分方法に対応できます。

  • 売却:事故物件を売却するお手伝い
  • 買取:事故物件を適正価格で買取
  • 物件再生:事故で下落した物件価値を再生
  • 引取:ほかの方法では処分が難しい事故物件を有料引取

お問い合わせの際は、お手数ですが「事故物件に関連するご相談であること」「ご希望される提案内容や物件概要」などをお知らせいただけますと、よりスムーズに対応できます。

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