事故物件の売却相場をケース別に紹介！なるべく高く売却するポイントは？

事故物件の売却相場は、通常物件よりも10〜50%程度下がるのが一般的です。

ただし、事故物件と一口にいっても、自殺・殺人・孤独死など様々な状況があります。

この記事の前半では「事故物件の状況別の売却相場」について、記事の後半では「事故物件をなるべく高く売却するポイント」について解説します。

事故物件の売却相場に影響を与える要素とは？

事故物件の売却相場はあるものの、最終的には様々な要素の組み合わせで価格が決まります。

事故物件の売却価格は、どのような要素で決まってくるのかを確認してみましょう。

事故物件の売却方法は2通りある

前提として、事故物件の売却方法には次の2通りがあります。

• 買取：買取業者（不動産会社）に直接売る
• 仲介：仲介会社（不動産会社）経由で買い手を探して売る

ここでは、後者の「仲介」を選択した場合の「事故物件の売却相場」について解説します。

なお、仲介のメリット・デメリットは次の通りです。

• メリット：買取よりも高値で処分しやすい
• デメリット：買取よりも売却期間がかかりやすい

事故物件の売却相場は、通常物件の10〜50%程度下がる

冒頭で申し上げた通り、事故物件の売却相場は「通常物件よりも10〜50%程度下がる」のが一般的です。

この目安を見て、事故物件を売却したい人が感じるのは「売却相場の幅が10〜50%と大きすぎて、あまり参考にならない」ということではないでしょうか。

例えば、通常の売却相場が5,000万円の物件で考えてみましょう。

通常の売却相場よりも「10%下がった物件」と「50%下がった物件」では、下記のように大きな差額が発生してしまいます。

• 通常の売却相場よりも10%下落した場合：4,500万円
• （同）50%下落した場合：2,500万円

これでは「あまり参考にならない」と感じる人がいるのは当然です。

売却相場に影響を与える要素は「事故の状況」や「経過年数」など

事故物件の売却相場の目安に幅がある理由は、売却価格がケースバイケースで決まっているからです。

そのため、「事故物件の売却相場これくらい」と明確に示しづらい事情があります。

例えば、事故物件の売却価格に影響を与えるのは以下の要素です。

• 事故の状況（孤独死・自殺・殺人など）
• 事故発生または事故発覚からの経過年数
• 事故が及ぼす心理的瑕疵のレベル
• 特殊清掃やリフォームの実施状況
• 物件の処分方法（仲介や買取など）

本稿では、上記のうち「事故の状況」によって事故物件の売却相場がどれくらい変わってくるかを解説していきます。

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事故物件の状況別の売却相場は？孤独死、自殺、殺人など

前項で話したように、事故物件の売却相場は「事故の状況別」で変わってくる側面があります。

ケース別に比べると、相場の高さは以下のような関係になります。

つまり、事故の状況別で比べると、孤独死の物件の売却相場がもっとも高くなる傾向があるということです。

【孤独死】事故物件の売却相場：通常物件よりも10〜20%程度ダウン

過去に住人が孤独死で亡くなった事故物件の売却相場は、「通常物件よりも10〜20%程度下がる」と考えられます。

例えば、通常物件の相場が5,000万円なら、売却相場は4,000〜4,500万円程度になります。

孤独人とは「誰にも気づかれず一人きりで死ぬこと」の意味です。

例えば、高血圧の持病を持つ独身の人が脳出血となり、そのまま無くなってしまうようなケースです。

そもそも、住人が一般的な病死などの自然死で亡くなっても、事故物件にはなりません（＝告知義務がない）。

しかし、孤独死で亡くなった人は社会的に孤立しているケースが多く、長期間経ってから発見されることもあります。

その場合、遺体の腐敗が進んで体液や臭いが部屋に染み付いてしまい、特殊清掃が行われるケースも少なくありません（＝告知義務がある）。

たとえ、特殊清掃によって体液や臭いがなくなっても、その部屋に住んだり物件を購入したりするのに心理的な抵抗を感じる人も少なくないでしょう。

そのため孤独死は、亡くなった原因が病死といえども、通常物件よりも売却相場が下がる傾向があるのです。

【自殺】事故物件の売却相場：通常物件よりも20〜30%程度ダウン

自殺で亡くなった事故物件の売却相場は、「通常物件よりも20〜30%程度下がる」と考えられます。

例えば、通常物件の相場が5,000万円なら、売却相場は3,500〜4,000万円程度になります。

とはいえ、自殺の状況によっても買主の心理的な抵抗感が変わってきます。

例えば、刃物で身体を傷つけて室内で亡くなった場合、大量の出血により汚染範囲が広いケースもあります。

そのため、心理的な抵抗感が大きくなりやすいと考えられます。

また、睡眠薬を大量に飲んで自殺をはかり、その後病院に搬送され、一定期間をおいてから亡くなった場合、「室内の汚染がほとんどないこと」「物件内で亡くなっていないこと」などを理由に、心理的な抵抗感が限定的と考えられます。

▽自殺の状況による売却価格への影響

原因	心理的抵抗	売却価格への影響
刃物での自傷 （物件内で死亡）	大きい	大きい
睡眠薬 （搬送後、病院で死亡）	限定的	限定的

※上記の比較はあくまでも一例です。

【殺人】事故物件の売却相場：50%以下の価格になるなど多大な影響

殺人で亡くなった事故物件は、売却相場への影響が多大と考えられます。

通常物件と比べて「売却価格が50%以下」、さらにこの目安を大きく下回るケースも少なくないと考えられます。

殺人が物件の売却価格に大きな影響を与える理由は、社会的なインパクトが大きいからです。

とくに凄惨な現場は、大幅なリフォームをしたり建て替えたりしても心理的な抵抗を払拭するのは難しいでしょう。

殺人があった建物や土地は、事故物件の中でもとくに扱いが難しいのが現実です。

いくら価格を下げても買主が見つからなかったり、そもそも不動産会社が取り扱ってくれなかったりする可能性があります。

こういった事情から殺人の事故物件は、訳あり物件を得意にしている買取業者に相談してみるのがよいかもしれません。

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事故物件をなるべく高く売却するポイントは？

ここまで事故物件の売却相場についてお話してきましたが、相場はあくまでも目安でしかありません。

ポイントさえ抑えれば、相場よりも高い価格で売却することも可能でしょう。

具体的には以下のポイントが挙げられます。

• レベルの高いハウスクリーニングをする
• 状況が悪い事故物件は特殊清掃を行う
• 事故物件の現場でお祓いをしてもらう
• リフォームをしてから売却する
• 一定期間を空けてから売却する
• 建物を解体してから売却する

それぞれのポイントの詳細について詳しく知りたい人は、下記の関連記事を参照ください。

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事故物件の売却には「訳あり物件を得意にする不動産会社」が不可欠

最後に、事故物件を高く売却するポイントへの補足です。

事故物件を売却するコツは、普通の物件のノウハウと異なります。

そのため、一般の不動産会社に仲介を委託しても「なかなか買い手が見つからない」というケースもよくあります。

事故物件をなるべく短期間で、かつ適切な価格で売却するには、訳あり物件を得意にする不動産会社をパートナーに選ぶのがベストです。

不動産再生を専門とする株式会社EINZ（アインズ）では、事故物件のオーナーに対し、個別のコンサルやサポートが可能です。一例は次の通りです。

• 事故物件を高く売却するためのアドバイス
• 事故物件の資産価値を高めて仲介
• 事故物件をそのまま買取
• 買い手の見つからない事故物件を有料引取　など

私たちにお任せいただければ、事故物件の状況に合わせて適切なコンサルやサポートが可能です。

お困りの人は、お気軽に下記のリンク先からご相談ください。

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