事故物件を建て替えると告知義務はどうなる？業者に依頼する際の注意点も解説

結論から申し上げると、事故物件を建て替えても「告知義務はある」のが原則です。

買主・借主への告知義務を果たせないと損害賠償請求などのリスクがあります。

本稿ではその詳細、さらに事故物件の建て替えを業者に依頼する際の注意点も含めて解説します。

事故物件を建て替えても告知義務はある

冒頭で申し上げた通り、事故物件を建て替えても告知義務はあります。

はじめに、「事故物件や告知義務とは何か」を整理した上で、買主・借主への告知義務を果たさない場合のリスクについてお話します。

事故物件とは、自然死以外で住人が亡くなった物件

事故物件とは、そこに住んでいた人が以下の理由で亡くなった履歴がある物件のことです。

• 殺人
• 自殺
• 焼死
• 孤独死（長期間見つからなかった場合）
• 特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合　など

なお、自然死（老衰や持病による病死など）で亡くなった場合は、事故物件に該当しません。

参照：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（外部リンク）

告知義務とは、買主・借主に事故があった事実を告げること

（事故物件における）告知義務とは、事故物件を買おうとしている人、あるいは、借りようとしている人に対して「対象物件が事故物件であること」を告知することです。

以下のような方法で事故物件であることを告知（説明）・明示する必要があります。

• 重要事項説明（必須）
• 賃貸借契約書
• 売買契約書
• 物件状況報告書　など

上記のほか、物件広告や内見時などで事故物件であることを伝えるのが安全です。

くれぐれも「建て替えたから事故物件ではない。告知をしなくて大丈夫」といった勘違いしないように注意しましょう。

事故物件の告知義務をしないと損害賠償などのリスクがある

売主・貸主・仲介会社が事故物件の告知を怠った場合、民法の契約不適合責任を追及される可能性があります。

なお、買主・借主は以下の4つの権利を有しています。

買主・借主が有する権利	内容
履行追完請求	補修や代替物を求められる
代金減額請求	契約金額から金額の引き下げを求められる
損害賠償請求	損害に応じた賠償を求められる
契約解除	契約そのものをなかったことにできる

事故物件の告知義務のペナルティについて、詳しく知りたい人は下記の関連記事をご参照ください。

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事故物件の建て替えはどんなケースで選択すべき？

事故物件には次の売却形態があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

売却形態	メリット・デメリット
そのままの状態で売却	メリット ・解体費や建て替え費がかからない デメリット ・買い手が見つかりづらい
建物を解体して更地で売却	メリット ・住む人の心理的抵抗感を和らげやすい デメリット ・解体費の負担がある
建物を建て替えて売却	メリット ・住む人の心理的抵抗感を和らげやすい デメリット ・解体費と建て替え費の負担がある

上記の比較に基づくと「住む人の心理的抵抗感を和らげること」が目的なら建物を解体して更地で売却するのがよいのではないでしょうか。

こちらを選択すれば、解体費の負担だけで済みます。

一方、建物を建て替えた場合でも解体したときと同様、「心理的抵抗感を和らげる」効果があります。

しかし、こちらを選択すると解体費に加えて、建て替え費もかかります。これらを踏まえると、事故物件を建て替えるのが合っているのは、以下のようなケースに限定されると考えられます。

• 賃貸物件として活用したい（または売りたい）
• 魅力的な建物を建てて事故物件のマイナスを払拭して売却したい
• 事故物件の土地に自分で住みたい　など

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建て替えた事故物件の売却相場はどれくらい？

ここまでお話ししてきたように、土地上の建物を解体したり建て替えたりしても、「事故物件であること」に変わりはありません。

そのため、通常物件を売買したときの相場よりも価格が安くなるのが普通です。

一般的に、事故物件の売却相場は「通常物件と比べて10〜50%程度下がる」といわれます。

事故の状況別の売却相場の目安は次の通りです。

事故の状況	通常物件の売却相場との比較
孤独死	10〜20%程度下がる
自殺	20〜30%程度下がる
殺人	50%以上など大幅に下がる

※都心の一等地など希少な物件は、事故物件でも下落幅を抑えられるケースもあります。

事故物件を建て替えても、通常物件の売却相場より安い価格で取引されるケースがほとんどです。

それだけに「売却価格が安くても費用を相殺できるか」をしっかりシミュレーションをした上で、建て替えを実行することをおすすめします。

事故物件の売却相場についてさらに詳しく知りたい人は、下記の関連記事をご参照ください。

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事故物件の解体・建て替えを業者に依頼する際の注意点は？

ここまでの内容をお読みになって、事故物件の解体・建て替えを検討したいという人はこちらの注意点もご確認ください。

業者に事故物件であることを伝えておくのが無難

解体・建て替えを専門業者に依頼する際、事故物件だからといって通常の費用とほぼ同じケースがほとんどでしょう。

ただし、業者には念のため、事故物件であることを伝えておくのがよいかもしれません。

その上で、ご近所への挨拶・説明を丁寧にしてもらうようお願いしましょう。

後悔しないようお祓いをするのがおすすめ

また、事故物件の解体・建て替え前に「お祓いをすべきか」で迷われる所有者も多いようです。

これについては何かトラブルが起きてから後悔しないよう、お祓いをしておくのが無難かもしれません。

費用についてはケースバイケースですが、一例では、家屋解体祓いや地鎮祭の出張費用の目安は2〜3万円程度です。

事故物件のご近所の神社に問い合わせてみましょう。

事故物件を建て替えるかの判断は、不動産会社に相談した上で決定を

ここでお話してきたように、建物を建て替えても「事故物件であること」に変わりはありません。

そのため、せっかく多額の費用をかけて解体・建て替えをしたのに「買い手が見つからない」「希望金額で売れない」などの結果になるリスクがあります。

こういったリスクを回避するために「事故物件を建て替えるか」については、訳あり物件を専門とする不動産会社に相談した上で決めることをおすすめします。

中には、解体・建て替えなしで現況のまま売却したほうがお得なこともあります。

ご相談先をこれからお探しの人は、株式会社EINZ（アインズ）までお気軽にご相談ください。

私たちは「訳あり物件」を専門にする不動産会社です。

事故物件の所有者の方々に以下のような個別提案ができます。

• 事故物件を建て替えるべきかのアドバイス
• どのような建物に建て替えるといいかのご提案
• 事故物件を建て替えた後の活用策のご提案
• 建て替えない場合の代替策のご提案
• 処分できない事故物件の有料引取

お問い合わせの際は、お手数ですが「事故物件に関連するご相談であること」「ご希望される提案内容や物件概要」などをお知らせいただけますと、よりスムーズに対応できます。