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不動産売却の知識

中間省略登記は違法? 第三者のためにする契約の使い方

中間省略登記は違法? 第三者のためにする契約の使い方

不動産の売買で必須となるのが、所有権移転登記。
登記は、土地や建物の所有権を取得した場合に、それを外部に証明するための大切な手続きです。

登記を行なう際は、登録免許税がかかります。

現在の所有権移転登記の税金は、土地は価格の1000分の15、建物は価格の1000分の20。
たとえば、固定資産税評価額が土地5000万円、建物5000万円なら、175万円と結構高額です。

そこで、この登録免許税の節税方法として注目されているのが、「第三者のためにする契約」です。

中間省略登記は認められない

まず、第三者のためにする契約を説明する前に、比較されることの多い中間省略登記について解説します。

たとえば、不動産がA⇒B⇒Cといった形で、連続して売買が行なわれた場合、登録免許税を1回分にするため、AからCへ直接登記するのが中間省略登記です。

中間省略登記は、法律上認められていません。
所有権はAからB、BからCと移転しているのであり、登記はその過程を正確に表す必要があります。

しかし、ABC全員が合意して、すでに登記が行なわれている場合は、手続き自体は有効とされるため、現実的に多数の中間省略登記が行なわれてきました。

第三者のためにする契約とは?

平成17年に、不動産登記法が改正され、中間省略登記に対する規制が厳格化されました。

それに伴い、中間省略登記に近い効果をもたらす契約形態として、第三者のためにする契約が注目されることになりました。

なお、第三者のためにする契約を使った登記は、「新・中間省略登記」という通称がありますが、今も昔も、文字通りの中間省略登記は認められていないことに注意してください。

新・中間省略登記と呼ばれる第三者のためにする契約とは、上記の例で、AとBの売買契約により、所有権は移転せず、Bが所有権の移転先を指定することができるとする契約のこと。

Bが買主としてCを指定することで、法律上、Bは一度も所有権を取得せず、AからCに直接所有権の移転登記を行なうことができます。

第三者のためにする契約が使われるケース

この方式が使われるケースとして、業者が土地を購入し、数筆に分筆したうえで、エンドユーザーに分譲する場合があります。

この場合、業者が土地を購入した際に登録免許税を納め、その後すべての分譲地について、エンドユーザーに売却した際に再び登録免許税を納めることになるため、その合計額は極めて多額になります。

そこで、土地の所有者と業者との間で、第三者のためにする契約を行ないます。
そして、業者が分譲地を買い受けた人を、所有権の移転先として指定するのです。

こうすることで、土地の所有者から直接、エンドユーザーに所有権移転登記をすることができます。

様々なケースの不動産売買の実績あり

当社では、不動産の売買について様々な事例を経験していることから、事情に合わせ最適な売却方法のアドバイスが可能です。

第三者のためにする契約が必要となる場合についても、アドバイスを行なうことが可能です。
お気軽にお問い合わせください。

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