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不動産売却の知識

その不動産で融資を受けられる?「建物の遵法性」の問題とは

その不動産で融資を受けられる?「建物の遵法性」の問題とは

相続した建物に関する問題で、意外と多いのが、建築関連の法規に違反しているケース。
法律違反というと、特殊な状況に聞こえますが、普通の相続でも起こり得ることです。

適法に建築し、被相続人が問題なく使用していたのであれば、当然遵法性があるのでは、と考えたいところですが、実はそうではないことがあるのです。

建物の遵法性の問題が表面化するタイミングとして、その不動産を担保に金融機関から融資を受ける時があります。
問題が発生したケースをいくつか挙げてみましょう。

金融資産としての不動産の価値

一般に資産は、金融資産と実物資産に分けられます。
土地や建物はいうまでもなく実物資産なのですが、昨今の不動産は金融資産として見られ、評価される傾向が強まっています。

とくにそれがわかるのが融資を受ける時です。
その不動産を担保に、どれだけお金を借りられるかという評価が、不動産の価値として重視されています。

ここで問題となるのが、違反建築物や未接道物件です。

担保不動産は、法に則ったものでなければいけません。
違法な建物は融資が受けられず、建物としての使用価値はあっても、金融資産としての価値が著しく低くなってしまいます。

検査済みでも安心できない理由とは

よくあるケースが、建築基準法上の検査済証が発行された建物であっても、完了後に増床していたり、1階駐車場を事務所へ変更して貸していたりすると、現状は違反建築物になっていることがあります。

この場合、書類があるだけで遵法性が保たれているとは限らないということになります。

賃貸の退去や改修工事に費用を要しますが、増床部分を減築したり、事務所部分を駐車場に戻したりする前提で、金融機関が評価することもできなくはありません。

しかし、復元できない違反建築物の評価は融資が受けられず、現金購入者のみとなるため、価値は激減することになります。

遵法性に問題がある場合といっても、必ずしも故意に不正を行なったわけではないということに注意する必要があります。

被相続人が中古物件を購入して現在に至っている場合、増築や改築などの変更内容を理解していない可能性もあります。
それをさらに相続しているのですから、なおさらわからなくなってしまいます。

また、建築後に法改正が行なわれ、現行法規制に則っていない「既存不適格」ということもあります。
言うまでもなく、建物を建てた人の故意ではありませんが、現況では同等規模のものが建てられないため、金融機関の評価は厳しくならざるを得ません。

相続物件の遵法性に関する相談はお気軽に

当社では、相続された建物に関する書類の確認、役所等での調査を行ない、遵法性の確認を行なうことができます。

仮に違反建築物や既存不適格の場合、その後の不動産の活用や処分に合わせ対策方法も提案可能。
必要に応じ、一級建築士や工事会社を紹介することもできます。

また、エンドユーザーへの売却が困難な違反建築物や既存不適格物件を、直接購入することも可能です。
ぜひご相談ください。

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