サブリース問題とは？　サブリース物件の相続時に考えたいこと

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サブリース問題とは？　サブリース物件の相続時に考えたいこと

相続により手に入れた不動産には、被相続人が資産運用あるいは相続対策のため、不動産管理会社等と様々な契約を行っていることがあり、その契約の内容に相続人が戸惑うこともあります。

最近の大きな話題となっているものの一つが、サブリース契約。
どのような問題が起こる危険があるのか、またサブリース契約を行なった土地等を相続したときに考えるべきことは何なのか、考えてみましょう。

家賃保証額の減額で問題発生

サブリースとは、不動産会社が、地主から土地を30年など長期借り上げし、賃貸物件を建築。工事から入居者募集、家具等設備の管理、家賃管理までを一括して行ない、一定金額を毎月地主に支払う契約形態です。

オーナーとしては、空き室などを気にしなくても毎月一定の金額をもらえます。
また、賃貸物件は相続時の評価が低くなるため、手軽な相続対策としても利用されていました。
さて、このサブリース、近年、大きな問題となっていることはご存知でしょうか。

最も大きな問題が、家賃保証の減額問題です。
たとえば最初の10年間、月100万円がオーナーに支払われていたものが、初期契約終了後の10年後、80万円への減額を通知されることがあります。

もちろん、築年数がたち、地域の家賃相場も変わるので、減額されること自体は不思議ではないでしょう。
問題は、大幅な減額の根拠が一方的なものであったり、最初の契約内容からは想定しにくいこと。
これにより、大きなトラブルが絶えないのです。

サブリースの解約　不動産売却は可能？

最近では、相続した賃貸物件にサブリース契約が付いているというケースも多いようです。
サブリース物件を相続すると、もちろん保証された収入は期待できますが、そのほかの運用、処分の選択肢が狭くなってしまいます。

処分の難易度については契約内容によります。
契約期間中の譲渡が制限されている契約もあり、また期間中に解約する場合、解約金が発生することがほとんどです。

しかし、サブリース契約の物件を自主管理で運営すると、手取りの家賃収入が高くなることは多いもの。
たとえ解約費を払っても、メリットがある場合があります。

また、解約した場合、賃貸を運営していくことのほか、物件を今のまま第三者に売却することや、解体して更地で売るのが有利であることも考えられます。

サブリース物件を相続した場合、将来の保証額減額によるトラブルを避けるためにも、あらゆる選択肢をゼロベースで検討するとよいでしょう。

サブリースについてのご相談は当社まで

当社では、相続した物件にサブリース契約がある方からの相談を受け付けています。

契約内容を精査したうえで、管理状況や収支の確認を行い、最適な選択肢を提案するコンサルティングを行なうことができます。

また、第三者への売却のサポート、当社での直接買い取りが可能なこともあります。
お気軽にお問い合わせください。

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