賃料値上げの正当な理由は3パターンある！値上げが認められないケースも紹介

賃料値上げには正当な理由（正当事由）が必要、と解説する記事は数多くあります。

しかし、それを読んでも「分かったようで分からない」「結局、自分の場合は正当な理由になるのか」といった疑問を感じるオーナーもいらっしゃるでしょう。

ここでは賃料値上げの正当な理由について分かりやすく解説します。

賃料値上げの正当な理由になる3パターンとは？

はじめに、賃料値上げの正当な理由（正当事由）が借地借家法でどのように定めているかを確認しましょう。
該当する条文は次の通りです。

この条文の内容を分かりやすくまとめると、次のようになります。

以下のようなとき、当事者（オーナーや入居者）は賃料の増額または減額を請求できる。
*請求できるのは将来の賃料。過去の賃料は対象外。

ただし、一定の期間、賃料を増額しない特約がある場合はそれに従う。
*賃料を減額しない特約については、この条文に記載されていない。

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賃料値上げの正当な理由3パターンを詳しく解説

次に、さきほどご紹介した賃料値上げの正当な理由3パターンを1つひとつ深掘りしていきましょう。

所有されている賃貸物件は、これらのパターンに当てはまるでしょうか。

土地や建物の固定資産税の負担が増加した

賃貸経営では数多くの支出が発生しますが、その中の1つが固定資産税です。

固定資産税が上昇すれば不動産所得（賃料収入-経費で計算）が少なくなり、経営を圧迫します。

そのため、固定資産税の負担の増加は、賃料値上げの正当な理由となっています。

とくに固定資産税の変動に影響するのは地価です。
地価上昇によって固定資産税の負担が増加する流れは、以下のようになります。

1. 地価が上昇する
2. 上記の影響で固定資産税評価額が上がる
3. その結果、課税標準額（計算式：固定資産税評価額×1.4%）が上がる
4. 上記の計算式で求めた固定資産税の負担が増加する

土地や建物の価格が上昇した

賃料値上げの正当な理由の2つ目は、「土地や建物の価格が上昇した」というものです。

賃貸物件の価格が高くなっても、賃料収入が変わらなければオーナーが物件を所有するメリットが減るため、合理的な考え方といえるでしょう。

とくに最近では、全国的に地価上昇の傾向が強まっているため、賃貸物件の相場を定期的に確認していく必要がありそうです。

例えば、国土交通省が2023年9月に発表した基準地価（全用途の全国平均）は前年比1.0%の上昇となりました。

これはコロナ前の2019年の基準地価（同）を大きく上回る上昇率となっています。

近隣の類似物件の賃料と比べて見合わなくなった

賃料値上げの正当な理由の3つ目は、「近隣の類似物件の賃料と比べて見合わなくなった」です。

そのエリアの賃貸需要の高まりや、インフレなどの影響によって賃料相場は変動します。

所有する物件の賃料が周辺相場に比べて割安なとき、オーナーは入居者に対して賃料の値上げを請求できます。

ただし、賃料の値上げを「強制」できるわけではありません。

あくまでも「請求」ですので、入居者と話し合いをしたり、理解が得られなければ調停・裁判など行ったりする必要があります。

また、あくまでも構造・間取り・築年数などの条件が似た物件と比較して（条文抜粋：近傍同種の建物の借賃に比較して）、賃料が高いか否かを判断するのが基本です。

例えば、築年数が新しい物件相場と比較して「賃料が不相当」と主張することはできません。

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逆に、賃料値上げが認められないパターンとは？

ここまで解説してきたように、正当な理由がなければ、賃料値上げを入居者に請求することはできません。

下記で解説しているような「大家都合の理由」や「正当な理由の拡大解釈」による賃料値上げ請求は、調停や裁判になった際に認められないため注意しましょう。

「大家都合の理由」による賃料値上げ請求はNG

賃料値上げの正当な理由にならない代表的な例は、「もっと利益を確保したいから」「賃貸経営が厳しいから」といったものです。

これらは「大家都合の理由」であり、「正当な理由」になりません。

大家都合で賃料を値上げしたいなら、新規入居者を募集する際に希望の賃料を設定するのが筋です。

「正当な理由の拡大解釈」による賃料値上げ請求はNG

正当な理由を拡大解釈した賃料値上げ請求にも問題があります。

例えば、固定資産税の負担が増加したからという理由でも、増えた税額1万円に対して、年間12万円の賃料値上げ請求するのは合理性を欠きます。

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ここでお話してきたように、正当な理由があれば賃料値上げを入居者に請求することは可能です。

ただ現実的には、賃料値上げを請求しても拒否されるケースも少なくありません。

この場合、賃料を上げられないと経営が苦しいが、だからといって調停や裁判の弁護士費用を用意できない……と板挟みになるオーナーも多いようです。

賃料値上げができずにお悩みのオーナーは、不動産再生を専門とする株式会社EINZ（アインズ）にご相談ください。
それぞれの賃貸物件の状況に合わせて、以下のようなコンサルやサポートが可能です。

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