誰も住んでいない空き家はどうすればいいの？所有するリスクや対策・活用例を解説

「誰も住んでいない空き家をどうしようか？」今後の扱いについて考えたい方向けのコラムです。

前半では空き家を放置したときのリスクと対策、後半では空き家の活用例を分かりやすく解説します。

誰も住んでいない空き家を所有するリスクとは？

誰も住んでいない空き家を所有するリスクのTOP3は「不法な侵入・不法投棄」「気象災害」「老朽化による損傷・倒壊」です。

それぞれの内容を見ていきましょう。

空き家のリスク1：不法な侵入・不法投棄

Webサ－ビスのクラッソ－ネが空き家の所有者331名を調査したところ、空き家を所有するリスクの1位に挙げられたのが「不法な侵入・投棄（全体の52.6%／複数回答可）」でした。

誰も住んでいない空き家は、犯罪者の根城になったり、危険物や不法薬物の取引場所にされたりする恐れがあります。

空き家のリスク2：気象災害

同調査の空き家を所有するリスクの2位は「地震や台風など気象災害による倒壊等の被害（全体の51.4%／複数回答可）」です。

地震が発生する可能性では、首都直下地震が30年以内に起こる確率は70%程度と予測されています（2020年時点）。

また、南海トラフ地震が30年以内に発生する確率は70〜80%程度と予測されています。

ひとたび大地震が発生すれば、耐震性の弱い築古物件や地盤の弱いエリアの物件は倒壊の可能性があります。

空き家のリスク3：老朽化による損傷・倒壊

同調査の空き家を所有するリスクの3位は、「老朽化による損傷・倒壊（全体の50.8%／複数回答可）」です。

空き家の所有者は建物を安全な状態に保つ義務があります。

これを怠って壁や屋根が崩れる、建物が倒壊するなどの影響で、近隣に被害を与えた場合は損害賠償責任を負うことになります。

空き家のリスク4：放火

誰も住んでいない空き家は不法侵入やいたずらが起きやすく、その結果、放火の被害に遭いやすいといわれます。

同調査では、空き家を所有するリスクの4位に「放火（全体の45.3%／複数回答可）」 が挙げられています。

所有する空き家から失火した場合、所有者に「重大な過失」があれば損害賠償責任を負うことになります。

これに対して重大な過失がなければ、近隣に火災の被害が及んでも損害賠償責任を問われません。

ただし、道義的な対応として、被害を受けた方々に見舞金をお渡しするケースもあります。

これらのリスクの他に、誰も住んでいない空き家を放置しておくと、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、固定資産税が増えてしまうデメリットもあります。

【合わせて読む】
負動産とはどのような不動産？どんなデメリットがあるの？

誰も住んでいない空き家のリスク対策

誰も住んでいない空き家を放置するリスクには、「不法な侵入・不法投棄」「気象災害」「老朽化による損傷・倒壊」「放火」などがありました。

これらのリスクを軽減するための対策は次の通りです。

リスク対策1：建物の確認・点検

所有する空き家の状態が分からないのは、必要な修繕や対処ができないため危険です。定期的に現地を訪れ、建物を確認・点検しましょう。

ご自身で現地に足を運ぶのが難しいなら、知人や空き家管理のNPOなどに見廻りをお願いするのがよいでしょう。

リスク対策2：火災・地震保険の加入

一般の住宅と同様、誰も住んでいない空き家も火災・地震保険に加入することでリスクを軽減できます。

ただし、状況によって加入できる保険の種類が変わってくるので注意しましょう。

例えば、一時的に誰も住んでいない空き家、あるいは、管理が行き届いている空き家などは一般的な火災保険や地震保険に加入できるケースが多いです。

一方、今後、誰も住まない予定の空き家は、個人向けの火災保険ではなく、企業分野火災保険に加入するなどの対応が必要です。

リスク対策3：修繕・補強の実施

誰も住んでいない空き家に適切な修繕・補強することで、「気象災害」「老朽化による損傷・倒壊」などのリスクを軽減できます。

建物の表面からは分からない傷みがある可能性もありますので、専門家のチェックを必要に応じて受けるのが望ましいでしょう。

リスク対策4：土のう・水のうの配置

敷地内の危険箇所や出入口に土のう・水のうを配置することで、水災リスクの軽減や防犯性の向上になります。

ただし、土のう・水のうが動いていないか、破損していないかなどを定期的に確認することも大事です。

誰も住んでいない空き家の活用例

上記に加えて、誰も住んでいない空き家を活用することもリスク対策になります。建物が使われていれば、不法な侵入・不法投棄や放火のリスクを回避しやすくなります。

また、適切な修繕をしていれば、気象災害や老朽化による倒壊のリスクを軽減できます。

空き家の活用には、以下のようにいくつかの選択肢があります。

活用例1：空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、「空き家を売りたい人、貸したい人」と「空き家を買いたい人、借りたい人」をマッチングする仕組みのこと。自治体で運用されていて登録は無料です（成約時は仲介料が発生）。

空き家バンクに登録することで、移住者や交流希望者に所有物件を貸すことができ、賃料を得られます。

ただし、空き家を借りたい人が現れなければ、未活用のままになってしまいます。

活用例2：空き家を賃貸物件にする

駅近や大都市圏など、空き家が賃貸需要のある立地にあるなら、賃貸物件（貸し家）として活用する手もあります。

とはいえ、賃貸経営をするということは、貸主として入居者の生活や生命を守る責任があるということです。

建物が老朽化している場合は、必要に応じて修繕やリフォームをしなくてはいけません。

また、賃貸経営をするには不動産仲介会社や管理会社のサポートが不可欠です。

とくに遠方の空き家を所有している場合は、ご自身で入居者募集や管理することが難しいため、信頼できるパートナーを見つけることが必須です。

活用例3：空き家でビジネスをする

最近では、誰も住んでいない空き家を活用してビジネスを展開するケースも増えています。

その選択肢は数多くあり、一例は次の通りです。

・シェアオフィス
・貸し倉庫
・宿泊施設
・コワーキングスペース
・サテライトオフィス
・カフェや飲食店　など

空き家活用の資金面で困ったら、専門ローンを利用する手も

空き家を活用するときに問題になりやすいのが、修繕やリフォームなどの資金です。

ただ、最近では空き家活用のための資金を貸してくれる金融機関も増えていますので、ローンを使う手もあります。

▽空き家のリフォーム・活用をテーマにしたローンの例
・十六銀行の「空き家リフォーム・解体サポートローン」
・武蔵野銀行「空き家活用ローン」
・大垣共立銀行「空き家解体・リフォームプラン」など

懇意にしている金融機関がある人は、空き家に使えるローンがないか確認してみるのもよいかもしれません。

活用できない空き家は「有料引き取り」で処分しよう

所有している空き家を活用するのが困難なときは、売却や国に引き取ってもらうなどの処分方法があります。

これにより、維持コストと固定資産税から解放されます。

しかし、空き家の中には、市場価値が低いため売却できなかったり、要件に該当しないという理由で国に引き取ってもらえなかったりする物件もあるでしょう。

このような処分が難しい空き家は「有料引き取り」の利用がおすすめです。

これは、規定の料金を支払えば、短期間（3日〜1週間程度など）で空き家の所有権を移転したうえで引き取ってくれるサービスです。

当社でも、不動産を有料で引き取るサービス「不動産有料引き取りSOS」をご用意しております。

不動産の処分にお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。

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